martedì 26 luglio 2016

bagni nei sottonegozi e questioni urbanistiche

nell'urbanistica applicata alla piccola ristrutturazione ci sono moltissime contraddizioni ed anche moltissimi interventi che potremmo definire border-line, se non proprio interventi che non si sa bene come collocare nel panorama autorizzativo. Oggi parliamo di bagni nei sottonegozi, cioè quegli ambienti che NON hanno una superficie effettivamente sfruttabile per scopi commerciali e che, quindi, non potrebbe ospitare nemmeno i servizi igienici.
I bagni di una unità commerciale però possono anche stare nei locali interrati, così come le cucine dei ristoranti, perché così consente il regolamento di igiene e quello edilizio per esempio di Roma Capitale.

Tuttavia ci si scontra subito con la questione della destinazione d'uso, in quanto un sottonegozio, a meno che non abbia le caratteristiche per diventare uno spazio commerciale a tutti gli effetti (cioè non essere interrato, avere una altezza interna utile di almeno 300cm, avere finestre dirette verso l'aria aperta, etc), di fatto è e rimane uno spazio utilizzabile esclusivamente come magazzino di merce e niente altro.

Tuttavia non sono pochi i locali commerciali che hanno i bagni nei sottonegozi, e a volte è indispensabile farlo soprattutto in quei locali che al piano strada hanno una superficie ridotta. Purtroppo la normativa non è affatto chiara sul punto, anzi non affronta per niente in modo diretto il problema: dobbiamo quindi mettere insieme un po di pezzi e vedere quello che esce fuori.

La questione è squisitamente urbanistica: i bagni nei sottonegozi non possono esistere non perché non sono compatibili con la destinazione a "magazzino", ma perché questi ambienti non sviluppano cubatura edificabile, nè con le regole dell'attuale PRG (art. 4 delle NTA), nè con quelle del precedente. Dunque un bagno, che comunque va considerato come superficie commerciale a tutti gli effetti (così come negli appartamenti deve essere considerata superficie abitabile, perché è un elemento essenziale ed inscindibile dalla superficie commerciale), posto negli ambienti che non sviluppano cubatura non può starci perché appunto dovrebbe sviluppare cubatura in un ambiente che non ne ha.

Va detto però che la Giurisprudenza invece intende sempre computabile ai fini del volume edificabile gli spazi seminterrati ed interrati: la si può escludere solo in caso di spazi pertinenziali e solo se la cosa è specificatamente prevista dagli strumenti urbanistici o sul regolamento edilizio locali o, come nel caso di parcheggi pertinenziali, se indicato nella normativa nazionale.

Tornando alla realizzazione del bagno, o per legittimarlo se esistente, bisognerebbe poter attuare un ampliamento di superficie utile, proprio perché, appunto, è necessario aumentare la cubatura edificata dell'immobile: questo almeno finché non ci dovesse essere un allineamento tra le norme edilizie generali e la Giurisprudenza. Direte voi: ma la cubatura dell'immobile già esiste; risponderà il buon tecnico che un conto è la cubatura reale, ed un altro è quella che sviluppa superficie utile lorda, cioè quella superficie che viene computata nel totale delle superfici edificabili in un singolo appezzamento di terreno. Per fare un brevissimo esempio: se ho un pezzo di terra di 1.000 mq ed un indice di fabbricabilità di 0,1mq/mq, significa che potrò edificare un totale di 100mq. in questa somma vi rientrano, in base alle norme dell'attuale PRG, tutte le superfici fuori terra, salvo alcune eccezioni di superfici comunque non principali ma serventi (p.e. vani scale comuni a più unità), mentre quelle entro terra non vanno in questo calcolo se, appunto, si tratta di spazi asserviti alle unità fuori terra, come, appunto, i sottonegozi. Nell'esempio quindi potremmo edificare 100mq su piano strada ed altrettanti sottoterra, poiché, appunto, questi non sviluppano cubatura. Se in questa nostra realizzazione volessimo prevedere il bagno nel sottonegozio, sviluppando il bagno cubatura edificabile, dovremmo sottrarre dalla cubatura costruibile fuori terra quella necessaria per il bagno: dunque se il bagno dovesse sviluppare 5mq, più altri 5 per gli spazi distributivi per arrivarci dalla scala che scende al piano di sotto, andremo ad erodere 10mq edificabili dall'ambiente fuori terra che quindi potrà sviluppare al massimo 90mq.

Per questo motivo, negli edifici esistenti, a volte si concede l'applicazione del piano casa proprio per giustificare la realizzazione di locali di servizio al piano interrato; altresì è possibile, in casi limite, sfruttare la possibilità che il PRG a volte consente di effettuare ampliamenti di SUL a parità di VfT, possibilità che tuttavia è limitata solo ad alcuni tessuti e, a volte, a specifiche tipologie di intervento.

Lo stesso, identico discorso fatto fino qui vale anche per le cucine dei ristoranti o per tutti quegli ambienti direttamente funzionali e connessi all'attività e che non sono dei semplici depositi di merce ad accesso temporaneo, come per esempio anche i locali per i trattamenti dei centri estetici o gli ambulatori degli studi medici: tutti questi ambienti non potrebbero essere ospitati sottoterra se lo spazio non ha "consumato" cubatura edificabile.

Più filosofico diventa il discorso per quei locali siti in edifici costruiti secondo le regole dei piani regolatori previggenti a quello del 1963: in quelle epoche non c'erano nè norme specifiche contenute nel prg, nè vi era il discorso del volume edificabile, perché questo concetto verrà introdotto con la L. 765/1967. In questi locali si dovrebbe poter considerare legittima la presenza dei bagni, purché doverosamente rappresentati nel progetto edilizio.

In ogni caso, quando si interviene su edifici esistenti, è sempre essenziale risalire sempre sia al progetto originario di costruzione, e sia agli ulteriori eventuali successivi titoli che sono andati a modificare lo stato dei luoghi: insomma come in tutti gli interventi edilizi è sempre saggio, oltre che obbligatorio, fare una verifica della legittimità urbanistica.

Al di là del discorso urbanistico, vediamo le caratteristiche edilizie che devono avere questi bagni: anzitutto, una altezza utile interna non inferiore a 240cm, perché così prescrive il regolamento edilizio (anche se nel punto in cui se ne parla, il regolamento sembra riferirsi alle abitazioni residenziali, ma dato che non è chiaro si ritiene opportuno generalizzare ed applicare la regola a tutte le altre situazioni); devono generalmente avere un antibagno (anche se non è espressamente previsto in quanto destinazione commerciale, ma da un punto di vista sanitario è sempre previsto un filtro tra ambiente principale e il locale con il vaso, anche in attività non sospette, come i parrucchieri; tuttavia in molte situazioni il bagno potrebbe essere anche privo di antibagno, come per esempio nel caso in cui accedesse direttamente da una sala d'attesa); se sono ambienti ciechi, devono avere una ventilazione meccanica che espelle all'esterno l'aria del bagno, almeno durante l'utilizzo dell'ambiente. Una finestrella anche verso una chiostrina interna può evitare questa necessità. Nei bagni per i locali commerciali non è richiesta nè la doccia nè il bidet, a differenza dei bagni delle unità residenziali.

Capirete da voi che la situazione più delicata può venire fuori quando si tratta di sanare delle situazioni preesistenti: al di là del caso in cui i bagni siano correttamente indicati in un progetto di edifici antecedenti al 1963, ma diciamo in generale antecedenti al 1967, in cui la situazione va trattata a parte e per singolo caso specifico, in tutti gli altri casi la presenza di un bagno nel sottonegozio senza un corrispondente aumento di cubatura rappresenta un abuso sanabile con una procedura di ampliamento. In tal caso, è precluso il ricorso al piano casa, perché per volontà della stessa Regione Lazio questo non è attuabile in sanatoria, dunque occorre procedere esclusivamente secondo le regole del PRG e questo significa, come accennato, che non sempre è possibile. Comunque, laddove possibile, è sempre discretamente costoso perché in base alle indicazioni della delibera A.C. 44/2011 l'oblazione andrebbe computata con il doppio dell'aumento di valore commerciale dello spazio reso "commerciale".

Concludo questo post parlando di una ipotesi teoricamente di possibile applicazione nel caso in cui occorra sanare o autorizzare dei bagni o altri ambienti funzionali nei sottonegozi, cioè il prendere della cubatura edificata sottraendola da altre porzioni dello stesso fabbricato. è possibile, in casi limite in cui il bagno al piano interrato è più importante dello spazio a piano terra, ridurre la superficie utile al piano terra per trasferirla al piano interrato: per esempio in quelle attività in cui è ancora essenziale la vetrina "interna" (tipo vendita di calzature, abbigliamento in genere, oggettistica), è possibile considerare lo spazio della vetrina come spazio esterno (cosa che nei fatti è), e trasferire così la cubatura al piano inferiore per trasferirivi i bagni. oppure il medesimo discorso può essere fatto su altri immobili limitrofi o anche paradossalmente verso ambienti con destinazione d'uso diversa: in questo caso ovviamente si configura anche il caso del cambio di destinazione d'uso.

4 commenti:

  1. Marco buongiorno,
    il tema è interessante e credo si possa aprire ad ulteriori approfondimenti. A mio avviso se partiamo dal presupposto che il sottonegozio "di fatto è e rimane uno spazio utilizzabile esclusivamente come magazzino di merce e niente altro" forse diamo per scontati assunti che non lo sono (io almeno non ho trovato norme in merito sebbene per un caso specifico ne abbia cercate ovunque). Mi spiego meglio, dove sta scritto che nel sottonegozio si possano inserire solo magazzini e depositi? le uniche specifiche che ho trovato (ag.entrate) sulla destinazione d'uso "sottonegozio" dicono che il sottonegozio ospita tutto quell'insieme di funzioni che servono a supportare l'attività di vendita (che normalmente avviene al piano di sopra), d'altra parte perchè scrivere e creare la dicitura sottonegozio per indicare il deposito quando avrei potuto scrivere direttamente deposito? Quale era la volontà del legislatore? Quindi in questo ambito e fino alla lettura di norme che io ripeto non ho trovato, perchè, dal punto di vista urbanistico, non poter inserire per esempio uno spazio che non preveda permanenza continuativa di persone e che non sia aperto al pubblico ma solo agli interni se magari l'attività di vendita soprastante prevede la necessità di uno spazio in cui fare riunioni interne periodiche? Si potrebbe obiettare con il tema della SUL, vero, ma allora dovrebbe valere anche per i servizi igienici, sempre presenti nei sottonegozi e storicamente tollerati.....o un concetto vale sempre oppure mai...
    La mia è una provocazione ma fino a un certo punto, che ne pensate? Qualcuno ha trovato delibere o norme che meglio qualifichino questa destinazione urbanistica molto comune negli edifici degli anni 60 e 70?

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    1. la questione è prettamente tecnica: il regolamento edilizio specifica che i locali ad uso commerciale devono essere siti al piano terra ed avere illuminazione ed aria diretti dall'esterno mediante finestre di adeguate dimensioni. va da se quindi, per esclusione, che un locale totalmente o parzialmente interrato, privo di finestre o con finestre insufficienti, non ha le caratteristiche per essere uno spazio commerciale a tutti gli effetti ma, fittando le caratteristiche dei depositi, invece possono essere destinati a quello, e possono essere annessi ai locali al piano terra (nelle prime fasi dell'applicazione delle norme urbanistiche ci si rifaceva un po anche a quelle catastali, senza però che le norme del catasto venissero mai trascritte poi in norme edilizie).

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  2. Salve Architetto,
    avrei un caso da sottoporle attinente l'annosa questione dei bagni posti nei sottonegozi legittimati negli 1950/1960.
    Se non interessati da modifiche, immagino che non vi siano problemi a conservarli ma, cosa accade nel momento in cui si volesse modificarli o spostarli sempre all'interno del sottonegozio, dovendo essere applicata la vigente normativa urbanistica, ci potrebbero essere problemi?
    Le Norme tecniche non citano espressamente i bagni all'interrato tra gli accessori pertinenziali che possono essere esclusi dal computo della SUL (a differenza di magazzini, cantine, parcheggi e autorimesse), ed inoltre, anche il Regolamento Edilizio prevede che le botteghe siano realizzate al piano Terra e munite di bagno, per cui un loro eventuale spostamento magari connesso anche alla creazione di uno spogliatoio riservato ai lavoranti dell’attività, potrebbe non essere consentito.
    Cosa ne pensa?
    Grazie

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    1. secondo me le situazioni con bagni nei sottonegozi presenti nei permessi di costruire dell'epoca sono da ritenersi legittimi finché rimangono nelle esatte conformazioni di progetto: ogni variazione comporta che tutto lo stato dei luoghi debba essere adeguato alle norme attualmente in vigore, e dunque affrontare i temi discussi nel post.

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