giovedì 1 ottobre 2015

CILA ed agibilità

La politica spesso si riempie la bocca della parola "semplificazione", ma spesso e volentieri non sa proprio dove questo stia di casa: in questo post tratterò i casi in cui, anche a seguito di una banalissima e "semplificata" CILA sia necessario procedere all'aggiornamento del certificato di agibilità.

L'agibilità è quel documento che attesta che l'immobile rispetta tutta la normativa (o quasi) che sovrasta l'ambito dell'edilizia e dell'urbanistica: attesta quindi che lo stato dei luoghi dell'immobile è legittimo, che l'immobile ha in esso installati impianti coerenti con la normativa in vigore al momento dei lavori, che è conforme alle norme sul risparmio energetico in vigore al momento della costruzione, e cose del genere. Viene rilasciato dal Comune su istanza dell'interessato (in genere il costruttore o il proprietario) e il titolo si ritiene acquisito dopo un certo tempo (silenzio-assenso). Senza agibilità, un appartamento non può essere abitato, un locale commerciale non può essere usato per svolgere alcuna attività, e così via. Si tratta di un documento, come si capisce, molto importante, anche se negli ultimi anni la sua importanza è stata sottostimata, tanto che molti immobili oggi a Roma sono del tutto privi di questo certificato, mentre altri immobili hanno subìto degli interventi che avrebbero necessitato l'aggiornamento di questo documento.

Il Comune di Roma in questi mesi ha cominciato ad applicare in modo più rigido la normativa relativa all'agibilità (posto che già da diversi anni era molto più difficile evitare di presentare la domanda di agibilità per le nuove costruzioni, dunque gli immobili più recenti in genere sono in regola), soprattutto nelle procedure delle SCIA commerciali per l'autorizzazione allo svolgimento delle attività. Ma l'agibilità è indispensabile molto spesso anche quando semplicemente si fanno dei lavori all'interno della propria abitazione.

Posto che la pagina di riferimento per Roma è questa, dal sito dell'assessorato all'urbanistica, e che parto dal presupposto che vi andrete a leggere le guide alla compilazione della domanda di agibilità, vediamo anzitutto i casi specifici in cui il certificato deve essere aggiornato (e, se assente, a maggior ragione richiesto ex novo):

  • cambio di destinazione d'uso;
  • (ovviamente) nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti;
  • variazione del numero dei vani in una abitazione (per esempio anche già solo se annetto la cucina al salone per creare un salone con angolo cottura, o anche solo creando un secondo bagno);
  • accorpamento e frazionamento di unità immobiliari (attenzione: secondo me, se non interpreto male la procedura, non è necessario invece nel caso di cessione di un vano tra due appartamenti confinanti, a meno che contestualmente non vengano effettuate variazioni della consistenza interna);
questi sono i casi esplicitamente indicati nella guida predisposta dal Comune; si può ritenere che altri eventuali casi non rendano necessario l'aggiornamento, anche se secondo il DPR 380/01 questo andrebbe fatto ogni qualvolta si mutino le "condizioni di salubrità, sicurezza, risparmio energetico" in un edificio; dunque sarebbe necessario anche in caso di opere di modifica o adeguamento strutturale, ma anche in una miriade di altri micro-casi come per esempio la sostituzione degli infissi (incide sul risparmio energetico) o anche solo la reintonacatura di un muro (incide sulle condizioni di salubrità).

Da un punto di vista procedurale, è bene comunque attenersi ai casi indicati, che invero comprendono già una casistica molto ampia.

Per quanto riguarda la procedura per l'aggiornamento dell'agibilità, o una richiesta di agibilità parziale, leggendo sia la guida e sia la modulistica in sè, ci si rende conto che non si tratta di una operazione particolarmente complessa, posto che durante l'esecuzione dei lavori si siano rispettate tutte, ma proprio tutte le norme di settore, soprattutto quelle relative agli impianti installati o modificati nell'unità immobiliare. In pochi per esempio balamente ignorano che le certificazioni degli impianti non devono essere solamente consegnate al cliente e al direttore lavori, ma devono anche essere consegnate al Comune, allo "sportello unico" presso il Dipartimento PAU, mentre i rapporti tecnici delle caldaie vanno consegnati al Dipartimento SIMU; le ricevute dei depositi di questi certificati andranno allegati alla richiesta di agibilità.

Da un punto di vista operativo potreste ricadere in due casi:
1. l'immobile ha già il certificato di agibilità, e dunque voi dovete solo modificarlo e
2. l'immobile non ha nessuna agibilità, perché magari non è mai stata fatta richiesta o perché la richiesta per qualche motivo è stata respinta e mai completata.

nel primo caso si può procedere anche senza coinvolgere il condominio intero (la domanda di modifica può essere fatta anche dal singolo proprietario dell'unità immobiliare oggetto di intervento), mentre invece nel secondo caso avrete due strade: o coinvolgere l'intero condominio per chiedere l'agibilità per l'intero stabile (e qui le cose cominciano a farsi complesse), oppure chiedere l'agibilità parziale per il singolo immobile (e le cose sono comunque complesse).

Intervenire chiedendo l'agibilità su un immobile che ne è privo comporta il problema, non secondario, del dover produrre la documentazione degli impianti di tutto il fabbricato, sia che si intervenga per l'intero condominio, sia che si stia richiedendo una agibilità parziale (questo perché per essere agibile l'immobile non deve essere in regola soltanto lui, ma bensì tutto il fabbricato in cui è posto). Il vero, grande problema, in questo caso, è relativo al collaudo statico: se è assente anche questo importante documento (il verbale di collaudo statico può essere presente nel fascicolo di progetto del fabbricato, nell'archivio del Dipartimento PAU; se non si trova in quel fascicolo, si può cercare presso l'archivio del Genio Civile) allora per ottenere l'agibilità è necessario procedere ad effettuare un collaudo vero e proprio, con tanto di prove di carico su ogni solaio (e quindi anche dentro gli appartamenti abitati) e misurazione dell'inflessione. L'operazione è delicata e complessa e, intervenendo su strutture esistenti, comporta delle responsabilità davvero notevoli per il tecnico collaudatore: ha, pertanto, dei costi di conseguenza.

Riguardo specificatamente al collaudo statico, va detto che probabilmente Roma interpreta in senso forse eccessivamente restrittivo i precetti normativi: a leggere infatti questo interessante documento redatto dall'ordine degli Ingegneri di Brescia, il collaudo statico, o certificato di idoneità statica, non può essere richiesto per l'agibilità nei seguenti casi:
  1. edifici il cui progetto è stato approvato prima del 19 aprile 1940 (data di entrata in vigore del R.D. 2229/1939), in quanto il collaudo statico non era proprio previsto in nessun caso;
  2. edifici realizzati con qualunque sistema costruttivo diverso dal conglomerato cementizio armato (calcestruzzo o cemento armato) a partire dal 19 aprile 1940 e fino al 5 gennaio 1972 (entrata in vigore della 1087/1971), in quanto appunto detto collaudo era previsto solo per le opere in calcestruzzo armato (dunque non sembrerebbe corretto richiederla per immobili, per esempio, in muratura portante);
  3. edifici di qualunque struttura eccetto quelli in acciaio o in calcestruzzo armato, realizzati a partire dal 5 gennaio 1972 e fino al 1 luglio 2009 (entrata in vigore delle NTC 2008).
Dall'entrata in vigore delle NTC 2008, il collaudo è obbligatorio per qualunque tipo di struttura realizzata con qualunque materiale.

Arriviamo poi a quello che è un vero e proprio paradosso quando abbiamo a che fare con immobili inseriti in fabbricati edificati in data anteriore al 1934 che, come abbiamo visto, secondo il testo dell'ordine Ingegneri di Brescia dovrebbero essere esentati dal dover presentare collaudi, purché edificati con regolare progetto: questi immobili, come sapete, sono legittimamente privi del certificato di agibilità, ma nel momento in cui si effettuano anche semplici opere interne in un appartamento (spostamento tramezzi, per esempio) allora si diventa automaticamente soggetti al dover richiedere l'agibilità (parziale, perché le altre unità immobiliari non la devono richiedere se non hanno subito modifiche) e qui scatta l'assurdo: l'amministrazione, seguendo pedissequamente il dettame normativo (ma leggi sempre sopra), chiede il collaudo statico, che ovviamente deve essere fatto ex novo perché le norme che obbligano al collaudo sono di molto posteriori agli anni '30 e le strutture anteriori a tale data ne sono ovviamente, ma legittimamente, prive. Ne consegue che effettuare una CILA, anche senza spostamento di vani, in immobili ante 1934 comporta degli adempimenti mastodontici non tanto riguardo alla CILA, che è "semplificata", quanto piuttosto riguardo all'agibilità da richiedersi successivamente.

Infine, giusto una nota per quanto riguarda le attività commerciali, che ovviamente devono sempre essere svolte in locali dotati di agibilità: solo in tali ambiti è possibile, in base all'art. 10 del DPR 160/10, autocertificare le condizioni di agibilità. Ma attenzione, ciò non necessariamente è una agevolazione, perché il tecnico, per poter certificare le condizioni di agibilità, deve avere a disposizione tutti i documenti che servirebbero per presentare la domanda di agibilità presso il Dipartimento: il vantaggio, semmai, può essere nelle tempistiche. Occhio, perché adesso nelle SCIA commerciali non si può non indicare l'agibilità, e non è raro che attività che vanno avanti da decenni al momento del rinnovo della licenza, magari per una banale nuova intestazione societaria, si trovino ad avere a che fare con dei problemi latenti mai affrontati.

Ultimissima nota: la mancata presentazione della domanda di agibilità non comporta alcuna sanzione penale, ma solo una multa per tardiva presentazione che comunque non supera mai i 500 euro.

Questo post è scritto sulla base della mia esperienza personale sulla materia e non è un post ufficiale di Roma Capitale; l'utilizzo delle informazioni contenute in questo post da parte di chiunque non comporta alcuna responsabilità da parte dell'autore: i tecnici che opereranno sulla base delle informazioni qui contenute agiranno nella propria personale responsabilità professionale. Inoltre, le informazioni contenute potrebbero non essere aggiornate.

49 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,
    un confronto in merito alla condizione di richiesta agibilità nel caso 'variazione dei vani': io la interpreto come aumento o diminuzione della consistenza, ossia della SUL, spostare la distribuzione interna dei locali non modifica il numero dei vani. Sappiamo che -in termini catastali- un vano non corrisponde ad una stanza propriamente detta, se unisco una cucina con un soggiorno non riduco il numero dei vani, effettuo solo una 'variazione spazi interni'. Idem per la realizzazione 2° bagno. Se ogni cila -presentata per vsi e/o integrazione tecnologica- dovesse esitare in una modifica o richiesta di agibilità credo oltrepasseremmo il limite del delirio cui siamo arrivati.
    Anche perché, parecchi edifici plurifamiliari, hanno ottenuto agibilità complessive, come dovrebbe avvenire una modifica 'parziale' di questi certificati? Per noi tecnici sarebbe un lavoro olimpico!! Una caccia a dichiarazioni di conformità inesistenti per le parti comuni (con impianti spesso antecedenti al 1990), collaudi statici sepolti chissà dove, tempi per l’ottenimento infiniti, pratiche che non si chiudono mai! Non voglio nemmeno pensarci!
    Grazie 1000 per questo utile blog.
    simona proietti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. La stessa domanda l'ho rivolta al dirigente della unità dipartimentale che si occupa dell'agibilità, e, per loro, la variazione del numero di vani corrisponde anche alla realizzazione di un semplice secondo bagno in un appartamento che prima ne aveva uno solo: questo perché nel certificato di agibilità compaiono appunto il numero dei vani, calcolati con criteri ancora diversi da quelli catastali od urbanistici. Concordo sul delirio, ma purtroppo le leggi se applicate pedissequamente portano a risultati controversi, e preoccupanti. Sarei dell'idea di unire la procedura di agibilità all'interno delle stesse istanze urbanistiche di CILA SCIA et simila, ovviamente, semplificando le procedure.

      Elimina
  2. Gentile architetto Campagna,
    con la legge 164/2014 art.25 il certificato di agibilità potrebbe essere sostituito dall'asseverazione di un tecnico della stessa, evitando la richiesta al comune?

    "Art. 25 comma 5-bis. Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo, e all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:
    (comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera h), legge n. 98 del 2013)

    a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al
    catasto;
    b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente."

    Lo chiedo per una compravendita di una u.i. antecedente al 1939 sul territorio di Roma, su cui fu redatta una DIA per diversa distribuzione interna, ma il certificato di agibilità risulta mancante. Può essere un problema? Il notaio dice di no, io come architetto ho i miei dubbi, ma lavorando a Roma in edifici storici noto che l'agibilità non è mai un problema nell'elaborazione delle pratiche (nonostante la legge la imponga...)

    Grazie e buona giornata.
    Alessia

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

      Elimina
    2. quell'articolo è l'attuale comma 5 bis del DPR 380/01: in effetti darebbe tale possibilità, ma a Roma non ci sono indicazioni procedurali in tal senso.

      Elimina
    3. a questo link ci sono le istruzioni per la compilazione della GUIDA AL DEPOSITO DELL’ATTESTAZIONE DI AGIBILITÀ
      http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/agibilita/guida-deposito-attestazione-agibilita-2015.pdf
      ai sensi dell’art. 25 c. 5 bis del D.P.R. 380/01 e s.m.i.

      Elimina
    4. si, poco dopo aver postato questo commento il comune ha pubblicato la procedura per l'attestazione di agibilità, su cui vorrei scrivere un post ma non trovo il tempo. comunque non differisce gran chè dalla procedura "ordinaria" solo che a differenza di questa la responsabilità è tutta del tecnico che dichiara.

      Elimina
  3. Salve Architetto, volevo sottoporle un quesito. A breve devo stipulare un preliminare per l'acquisto di un immobile con una veranda di 3 mq per la quale è stato presentata domanda di concessione in sanatoria nel 2003. Dopo l'intervento del notaio il venditore si è convinto a seguire la pratica di condono a propria cura e spesa ma vuole che rimanga a mio carico la conseguente richiesta dell'agibilità una volta che il condono sarà concesso. Il venditore insiste sul fatto che dovendo io fare i lavori per certificare i nuovi impianti elettrici, l'onere di richiedere l'agibilità dovrebbe spettare a me. Secondo il suo parere è lecita questa richiesta? Cordiali saluti. Stefano

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'onere dell'agibilità spetterebbe sempre al venditore, perché la legge impone di vendere immobili completi di agibilità. Che poi lei a seguito di eventuali futuri lavori debba aggiornarla, questo poi sarà eventualmente un suo problema che non deve riguardare il venditore, che deve fornirle un immobile legittimo. Comunque questo aspetto può essere oggetto di trattativa, quindi valuti lei.

      Elimina
  4. Gent.Le Architetto, avrei un consiglio da chiederle: ho appena terminato di ristrutturare il mio appartamento.
    Da contratto stipulato, l'architetto che ha seguito i lavori, si sarebbe dovuto occupare di fare il "fine lavori" e la variazione catastale. Ora, facendogli presente questa ulteriore pratica obbligatoria di cui parla il suo articolo, mi chiede un ulteriore compenso. E' lecita come richiesta oppure questa "agibilità" puo' essere considerata come un servizio implicito nel "fine lavori" di cui parla chiaramente il nostro contratto? grazie infinite se vorrà rispondermi.
    Paolo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dipende dagli accordi che avete stipulato: comunque la domanda o certificazione di agibilità e fine lavori sono due procedure da ritenersi distinte e quindi da fornire in incarico specifico. Si può invece discutere se nell'incarico della CILA si intenda comunque ricompreso il fine lavori e l'accatastamento, essendo sempre obbligatori, ma anche qui dipende dall'incarico nello specifico. Per non creare di questi problemi, nei miei preventivi specifico sempre che nella CILA ricomprendo sempre fine lavori e accatastamento ma non l'agibilità.

      Elimina
  5. Buongiorno, sto preparando una CILA per lavori di ristrutturazione-accorpamento di due locali commerciali che saranno la sede del mio studio, ora quello che mi chiedevo, siccome questi lavori li dovrò rendicontare, la CILA posso presentarla io come progettista e come comodatario ad uso gratuito del locale o posso farla presentare anche al proprietario del locale?
    la regolarizzazione urbanistica è data dalla concessione edilizia in sanatoria che è in fase istruttoria per il rilascio, posso comunque presentare la CILA? sono in città da ristrutturare.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la figura del tecnico non è incompatibile con quella di titolare dell'istanza. Si può procedere anche con un condono pendente, ma in tal caso occorre allegare alla CILA un atto d'obbligo NOTARILE con cui si rinuncia al plusvalore e ci si impegna al ripristino dello stato dei luoghi in caso di rigetto del condono.

      Elimina
  6. Buongiorno Architetto, volevo un suo parere in merito a quali interventi possono essere realizzati con CILA, in base al dpr 380/01, indipendentemente dal comune e dalle varie scuole di pensiero. Secondo lei è possibile realizzare con cila il rifacimento di una recinzione di confine, attualmente in paletti e rete metallica, realizzandola successivamente in muratura in blocchetti con H<1,00mt su cui sarà installata ringhiera metallica? Secondo il mio parere tali lavori rientrano in manutenzione straordinaria, (come anche da guida AdE sulle detrazioni 50%)ed in base all'art 6 comma 4, che riporta all'art. 3 comma 1 lett.b del dpr 380/01, si potrebbero fare con cila.
    lei cosa ne pensa?
    Grazie in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. gli interventi di rilevanza esterna e di alterazione dello stato dei luoghi secondo me sono più correttamente autorizzabili in SCIA o DIA. Solo eventuali recinzioni, intese proprio solo come reti metalliche, potrebbero essere realizzate in attività libera. sempre comunque vedendo eventuale normativa specifica del comune.

      Elimina
  7. Per quanto riguarda la nomina del direttore dei lavori nella cila secondo lei è obbligatoria?
    tenendo presente l'art. 64-65 del dpr 380/01?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. secondo me non è obbliagoria. alcuni comuni potrebbero comunque richiederla in virtù di specifica normativa locale, comunque di base ormai si tratta di una mera comunicazione e non più della richiesta di un titolo. Se comunque viene nominato, a discrezione del committente, è anche obbligatorio il fine lavori.

      Elimina
  8. salve marco, volevo chiederle che rischi corro acquistando all'asta un'immobile costruito ante 1967 abusivo, condonato nel 1985 ma senza agibiità?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se c'è la concessione i rischi non sono enormi, a meno che non ci siano ulteriori difformità post-condono o difformità non sanate dal condono (il caondono sana quello che uno chiede, ma non sana tutto quello che potrebbe esserci e non viene esplicitato). conviene comunque verificare se l'immobile ha i requisiti per poter ottenere l'agibilità.

      Elimina
  9. Gentile architetto. Sono proprietario di un immobile nel comune di Trevignano Romano, comprato nel 2009, costruito in data non conosciuta. Al momento del rogito nessuno ha verificato la rispondenza della planimetria (risalente al 1941) allo stato di fatto ed in effetti c'erano delle diversità: in particolare la planimetria riportava un'entrata su altra strada (anche se a detta dei paesani l'entrata è sempre stata dove è adesso) e non erano riportate due finestre (che sempre a detta dei paesani ci sono sempre state). Nei due rogiti precedenti i proprietari avevano dichiarato di non aver mai eseguito lavori che necessitavano di pratiche urbanistiche. Volendo vendere l'immobile ho chiesto un parere all'architetto del comune il quale mi ha notiziato del fatto che l'ufficio tecnico comunale è stato istituito negli anni 50 per cui non esistevano pratiche precedenti alla planimetria di cui sopra. Mi sono quindi rivolto ad un tecnico il quale mi ha convinto a presentare una DIA in sanatoria (però senza inizio e fine lavori) che attestava lo stato di fatto, regolarmente presentata al comune un anno fa senza aver mai ricevuto comunicazioni. Adesso però mi dicono che ancora non sono a posto in quanto un eventuale compratore potrebbe fare problemi per la mancanza del certificato di agibilità. Al riguardo ho sentito una varietà di teorie che riassumo:
    Secondo la prima per gli immobili costruiti prima del 1967 (e per i quali non siano mai stati fatti lavori che richiedevano pratiche urbanistiche) in fase di rogito basterebbe una autodichiarazione di non aver effettuato tali lavori per essere in regola.
    Secondo altra teoria per le singole unità immobiliari facenti parte di immobili ante 67 e mai oggetto di lavori richiedenti pratiche urbanistiche sarebbe abbastanza facile ottenere l'agibilità, basterebbe l'autodichiarazione di cui sopra e qualche documento catastale.
    Secondo ancora altra teoria per ottenere il certificato di agibilità anche di una singola unità immobiliare facente parte di un immobile la cui costruzione sia terminata dopo l'emanazione della legge del 1934 che ha istituito l'abitabilità (ora agibilità) occorre una serie di requisiti: impianti a norma, altezza nei limiti di legge, rapporto tra finestre e locali nei limiti di legge, certificato di allacciamento in fogna, certificato di idoneità statica etc.
    Io le sarei molto grato se volesse darmi un suo parere circa tali teorie. Il mio problema è valutare se vale la pena richiedere l'agibilità (costi e tempi) oppure tanto vale concedere uno sconto all'eventuale acquirente contrattualizzando la sua presa in carico di tale richiesta. In questo secondo caso quanto posso spingermi nel garantirgli che non ci sono problematiche tali da escluderne l'ottenimento ? Il tecnico ha rilevato che l'altezza dei soffitti è regolare, il rapporto finestre/superficie anche, l'attacco in fogna c'è anche se non ho il certificato, gli impianti non sono certificati ma nel caso questo problema contrattualmente trasla sull'acquirente. Circa l'idoneità statica etc. non ne so nulla so solo che l'immobile non ha la struttura portante e comunque non in cemento. La ringrazio in ogni caso e la saluto.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la legge sull'agibilità risale al 1934 ed è quindi precedente alla costruzione del suo edificio, e per questo motivo secondo me l agibilità sarebbe comunque da richiedere, se assente- tuttavia la stessa legge non è del tutto chiara quando descrive come operare su edifici esistenti, quindi ogni comune si è fatto più o meno le sue regole- va anche detto che la stessa legge è ambigua quando appunto riguarda immobili che non erano soggetti ad autorizzazione

      Elimina
  10. Gentile Architetto
    ho letto con molto piacere i suoi post constatando l'estrema preparazione che manca ai più. Le vorrei porre il mio quesito sperando che possa fare luce sui miei dubbi.

    Io e la mia compagna stiamo per acquistare un appartamento a Roma nella zona Prenestino-Casilino, precisamente in via Minturno, zona costituita da villini degli anni 20.

    La zona non è servita da sistema fognario e gli edifici non hanno neanche un sistema alternativo; non si possono avere i permessi per scavare per via della fragilità del sottosuolo fatto di cunicoli e cavità e in cui ora affluiscono i vari scarichi. Il comune sta cercando di risolvere ma la vedo ardua e lunga. La vicenda è abbastanza nota e si possono trovare diverse documentazioni al riguardo su web: c’è un’associazione attiva proprio nel cercare di risolvere questo problema (Associazione Civica “Villini Santa Maria”).

    Gli edifici sono assolutamente legittimi ma c’è questa problematica che mi sta tormentando:
    1 - Abbiamo documentazione che attesta l’antecedenza del ’34 del fabbricato e quindi, se ho capito bene, non è necessaria l’agibilità.
    2 - Se volessi fare lavori di ristrutturazione con spostamento di tramezzi, rifacimento impianti etc sarei obbligato a chiedere il certificato di agibilità anche se l’edificio risale a prima del ’34?
    3 - Se si viene da se che non lo potrei mai ottenere per via della mancanza dell’allaccio alle fogne?
    4 - Sempre per l’agibilità il collaudo statico degli edifici in muratura così vecchi pure sono necessari?

    Grazie mille per il tempo dedicatomi, saluti.
    Claudio Izzo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. 1. si, se l'immobile è ancora nelle esatte forme della originaria licenza e/o del catastale 1939;
      2. si
      3. sarebbe un problema in effetti
      4. purtroppo si

      Elimina
  11. Buonasera Marco,
    devo presentare una CILA per lavori di manutenzione straordinaria all'interno di un appartamento (spostamenti di alcuni tramezzi) ma vorrei abbinare alla stessa CILA anche la demolizione totale ed il rifacimento con stessa sagoma e forma e posizione, di una veranda posta sul terrazzo che risulta essere fatiscente e pericolante. Impiegherei materiali che rispetteranno certamente gli standard energetici e miglioreranno sia l'estetica che il comfort termoigrometrico.
    Posso trattare tale intervento all'interno della stessa pratica di cila come manutenzione straordinaria o devo selezionare altro articolo di riferimento o addirittura fare una DIA/SCIA? ti ringrazio in anticipo per il tuo riscontro.
    Saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. secondo me è un intervento da attuare in scia, se non in dia se c'è modifica di prospetto.

      Elimina
  12. buona sera a tutti stavo leggendo con passione tutti i vs post che avete pubblicato. Sono un tecnico abilitato alle prese con la richiesta/attestazione di agibilità di un appartamento sito al centro storico del paese!
    il problema che mi si pone è l'autorizzazione allo scarico in fogna ante '76 che l'ACEA rilascia con una semplice attestazione ai sensi della Legge Bassanini. Il Comune poco tempo fa faceva valida anche la semplice richiesta (inoltrata via fax) senza aspettare la risposta dell'Acea, in quanto c'è da aspettare un bel po di tempo prima del rilascio.Ora le cose sono cambiate ! senza autorizzazione non si rilascia l'agibilità!!!! Premettendo che il centro storico è stato oggetto di un recente intervento di riqualificazione con il rifacimento di tutti i sottoservizi ... Io mi domando come è possibile che per un immobile di quasi 500 anni o forse anche di piu, facente parte del tessuto storico del paese, il Comune non sa se scarica in pubblica fognatura !!?? o meglio lo deve attestare il proprietario che magari ha acquistato di recente l'appartamento e magari lo ha rimesso a nuovo????? ed aspettare l'attestato dell'ACEA ??????? Evviva lo snellimento delle procedure...............

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'ACEA generalmente evade le richieste in una trentina di giorni. ritieniti fortunato che nel tuo comune non chiedono il collaudo statico anche di edifici di secoli fa, come fanno a Roma.

      Elimina
  13. Buonasera Marco, ti scrivo per esporti brevemente il mio cruccio. Sto curando la manutenzione straordinaria di un piccolo manufatto su strada, solo piano terra, c/1. l'immobile è ante 1934, legittimato da catasto del '39, ampliamento con licenza degli anni '50 e condono ex L.47/85 per il piccolo magazzino retrostante aggiunto successivamente. Per aprire l'attività commerciale necessito dell'agibilità, che essendo fabbricato ante '34 non è mai esistita. Ma essendo intervenuti con manutenzione straordinaria dobbiamo richiedere, se ho ben capito. Il cruccio nasce dal fatto che mi è stato comunicato che essendo il piccolo manufatto interessato da condono la agibilità deve essere richiesta all'UCE. Ti prego di correggermi se sbaglio, lo spererei, visto che la modulistica e la documentazione da consegnare all'UCE sono incredibilmente spropositate. Potrei procedere presso il municipio con la modulistica ivi prevista che è molto più snella? posso tentare la strada dell'autocertificazione presso l'UCE? Ti ringrazio anticipatamente per l'attenzione che mi dedichi e per la tua instancabile opera di aggiornamento e divulgazione. Un caro saluto.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ti confermo che devi fare la pratica all'UCE. Ma non mi risultano esistere pratiche di agibilità fattibili presso il municipio: solo il Dipartimento è competente, e la quantità di documentazione richiesta è analoga. hai forse visto una procedura che mi sfugge?

      Elimina
    2. Ho scaricato dal sito dell'uce il modulo domanda ed il modulo perizia tecnica , la guida alla compilazione ed il modello commentato per la perizia. La procedura è chiara, non una autocertificazione ahimè, documenti su documenti da allegare , attendevo con ansia la Segnalazione Certificata di Agibilità, ma ancora nulla...

      Elimina
    3. non sperateci troppo nella segnalazione certificata di agibilità: secondo me non cambierà davvero nulla, se non il nome.

      Elimina
  14. Buonasera Architetto,
    in una compravendita viene fornita una abitabilità di un fabbricato che però non trova corrispondenza nel n. civico. L'amministratore sostiene che il certificato gli è stato dato "per buono" da chi l'ha preceduto e che i civici non corrispondono per variazioni toponomastiche avvenute negli anni.
    E' possibile fare una verifica in tal senso?

    RispondiElimina
  15. Buongiorno, sono alle prese con una perizia tecnico giurata per il rilascio di un mutuo ipotecario di un appartamento sito a Roma in zona Portuense. Lo stabile realizzato nel 1961 è provvisto del certificato di abitabilità. Per l'appartamento in questione è stata rilasciata una concessione in sanatoria (legge 47/85)per la chiusura di una balcone di 4 mq e la trasformazione in veranda con relativo riaccatastamento. La mia domanda è la seguente: dovendo attestare la presenza del certificato di agibilità dell'immobile, è ancora valido il certificato di abitabilità del 1961 o è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità a seguito della chiusura del balcone di 4 mq con degli infissi in vetro e alluminio?
    Grazie del suo cortese riscontro.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. è necessario chiedere una nuova agibilità all'ufficio condono, che riguardi specificatamente l'immobile.

      Elimina
  16. salve, sono interessato ad un immobile ante 67 che ha usufruito (per una copertura di una parte di terrazzo) di condono e concessione in sanatoria per questo abuso. A seguito non è stato richiesto il certificato di agibilità (che tra l'altro non era presente neanche prima perchè ante 67). Il notaio mi ha detto che l'immobile è rogitabile, ma a suo avviso posso avere problemi con la banca per l'ottenimento del mutuo? p.s. ovviamente è presente i certificato di agibilità dell'intera palazzina. Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. secondo una giurisprudenza ormai consolidata, gli immobili privi di agibilità sono comunque rogitabili, anche se la questione non è mai stata del tutto chiarita. comunque potreste chiedere che i proprietari attuali almeno procedano al deposito della domanda di agibilità, per tutela vostra e loro. Inutile attendere il responso dell'ufficio: attualmente stanno lavorando le domande del 2014.

      Elimina
    2. sulla rogitabilità il mio notaio mi ha tranquillizzato, mi chiedevo se il perito della banca poteva crearmi problemi per avere il mutuo per la sua esperienza in merito. Grazie

      Elimina
    3. sinceramente non ho molte esperienze dirette recenti con i tecnici delle banche, so solo che ultimamente gli viene chiesto di essere il più approfonditi possibile.

      Elimina
    4. Lei pensa sia ottenibile un certificato di agibilità oggi per un immobile con impianti e ristrutturazione degli anni 80?

      Elimina
    5. se gli impianti hanno i requisiti per ottenere una dichiarazione di rispondenza, e se non ci sono problemi particolari eventualmente da verificare, non vedo perché no.

      Elimina
    6. Intanto la ringrazio, può avere forse senso dato che dovrò ristrutturare l'appartamento chiederlo dopo con tutte le certificazioni degli impianti?

      Elimina
    7. la questione è poco chiara a livello legislativo, comunque si, da un punto di vista esclusivamente tecnico - tralasciando i diritti civilistici della compravendita - può essere preferibile attendere la nuova ristrutturazione per fare la domanda di agibilità. Per mero scrupolo, può far visionare la domanda di condono ad un tecnico di sua fiducia perché alcune opere che possono essere oggetto di concessione in sanatoria poi non possono invece essere soggette ad agibilità, ma sono casi limite.

      Elimina
  17. buonasera architetto, sono prossimo ad effettuare dei lavori con procedura CILA che prevedono, tra gli altri, la demolizione di un tramezzo e la creazione di un secondo bagno cieco. L'appartamento (posto all'interno di un condominio) è ante 34, e posseggo una perizia giurata e una foto aerea da SARA NISTRI attestante tale requisito.
    Mi chiedo: è necessario richiedere una nuova agibilità dopo questi lavori?(sono previsti anche interventi su impianti elettrici e termici).Potrò essere "esentato" dalla documentazione relativa al collaudo statico, che ovviamente non posseggo, visto che riesco a dimostrare la preesistenza al 34?(seppur con perizia giurata e foto aerea).

    Grazie per la solita gentilezza

    Saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. come scritto nel post, l'agibilità è necessaria se c'è variazione del numero complessivo dei vani dell'immobile. attualmente, il fatto di essere ante 34 non esime dal dover produrre il collaudo statico.

      Elimina
  18. Gentile Architetto Campagna,
    torno a chiederLe un parere. Ho terminato un cantiere oggetto di DIA per apertura finestra in un villino e diversa distribuzione interna. Sto redigendo accatastamento e fine lavori comunale, con tutti gli allegati del caso: dichiarazione conformità impianti, formulario rifiuti, ma non avevo considerato una eventuale agibilità e leggendo il suo post mi sorge un dubbio.

    L'art. 24 c.2 parla di obbligo di presentazione per interventi di:

    a) nuove costruzioni;
    b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
    c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

    Nel mio caso non sono cambiate le tipologie impiantistiche, nè toccate le strutture, nè variate le condizioni igienico sanitarie (Allaccio in fogna)..

    Posso avere un suo parere? La ringrazio molto per il tempo che dedica a questo blog, è davvero di grande aiuto.

    Buona serata.
    Alessia

    RispondiElimina
    Risposte
    1. come scritto nel post, se la diversa distribuzione interna ha prodotto un diverso numero di vani interni allora è necessario aggiornare l'agibilità.

      Elimina
  19. Buongiorno Marco,
    avrei bisogno del tuo aiuto per capire come procedere nella/e richiesta/e di agibilità per un intero stabile.
    L'edificio si trova in centro, è composto da u.i. in parte legittimate da concessione in sanatoria ed in parte no.
    In questo caso, volendo ottenere l'agibilità dell'intero stabile, a chi dovrò inoltrate la richiesta? UCE o Dipartimento? un saluto e grazie ancora del tuo utilissimo blog!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. al dipartimento per la totalità delle unità non oggetto di condono (fatta salva la possibilità di chiedere tante singole agibilità parziali); all'ufficio condono e singolarmente per quelle oggetto di sanatoria.

      Elimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.