venerdì 1 novembre 2013

il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio

Forse il caso più frequente di cambio di destinazione d'uso è proprio questo: da abitazione ad ufficio e vice-versa. In alcune città d'Italia questa operazione è drammaticamente semplice: basta a volte una semplice comunicazione. Poi ci sono casi un po più complicati e poi, ovviamente, c'è la Capitale, nella quale l'operazione è fattibile solo chiedendo un permesso di costruire. Ho già indirettamente parlato su questo blog di questa operazione, ma vorrei fare un post specifico nel quale posso specificare meglio alcuni concetti.
Ho aggiornato questo post nel mese di febbraio 2016 e marzo 2016

Il cambio d'uso di questo tipo a Roma rappresenta un cambio di funzione (da abitativo a servizi - direzionale privato o viceversa) e pertanto è autorizzabile esclusivamente in Dia alternativa al pdc. Dunque è soggetta ad onerosità.

E'importante evidenziare fin da subito che le due destinazioni d'uso hanno una necessità di standard urbanistici differenti, e quindi oltre all'onetosità di base è sempre necessario reperire o monetizzare gli standard. Dato che molto spesso si interviene in aree di città già urbanizzate, dove non vi è più spazio per trovare nuovi parcheggi o nuove aree da destinare a servizi, e dato che agendo su un singolo immobile le superfici da reperire sarebbero irrisorie, quasi sempre si procede con la monetizzazione. Più in fondo vedremo come.

Occorre subito considerare che tale operazione non sempre è ammissibile: vi sono per esempio tessuti in cui possono essere convertiti in non abitativo solo i locali siti ai piani terra o mezzanini (p.e. i tessut dal T1 al T5 della città storica - art. 25 c. 15 NTA PRG) oppure in tutta la città consolidata i cambi d'uso verso abitazioni non sono ammessi se non all'interno di più ampi progetti di recupero che coinvolgano l'intero fabbricato (ciò significa invece che nella città consolidata è possibile il cambio da abitazione verso ufficio) - nel merito, però, occorre leggere la comunicazione citata in quest'altro post che sotto certi aspetti ribalta questa asserzione. Vale la pena anche citare il caso di parti di città costruite mediante convenzioni urbanistiche, piani di zona o progetti di recupero urbano: questi strumenti molto spesso contengono vincoli sulle destinazioni d'uso per precise intenzioni pianificatorie, e quindi i cambi d'uso in questi contesti sono subordinati alla modifica della convenzione stessa, cosa che il comune generalmente non è incline a fare.

Un altro vincolo che sotto certi aspetti in questo momento (febbraio 2016) si può considerare come superato era legato al fatto che nella città storica, tessuti T1 e T2 non erano ammessi interventi classificati dallo stesso PRG come di RE2. Dato che la precedente disposizione in termini di cambi d'uso, contenuta nella circolare di partimentale di marzo 2012 collocava in questa categoria i cambi d'uso tra funzioni differenti, se ne è dedotto che tali operazioni non erano appunto possibili in quei tessuti. Più di recente, invece, è stato introdotto a livello nazionale il nuovo concetto di "mutamento di destinazione d'uso" che crea una nuova classificazione di interventi e certamente supera quelle preesistenti. Da questo punto di vista, a mio avviso, si può dunque considerare superato il "vincolo" di PRG al cambio d'uso nei tessuti T1 e T2, proprio perché non esiste più la trasposizione del cambio d'uso nelle categorie della ristrutturazione edilizia. Il Dipartimento PAU ha emanato a tal proposito una più recente circolare per l'armonizzazione delle procedure, senza specificare tessuti particolari dove le operazioni potessero ritenersi precluse.

Altri vincoli al cambio d'uso possono essere dimensionali: formalmente non esiste una dimensione minima per gli immobili ad uso ufficio (salvo sempre il rispetto delle norme igienico-sanitarie dei singoli ambienti e la presenza almeno di un bagno) mentre invece esiste per le abitazioni ed è 28mq di s.u.l. per le abitazioni destinate ad un unico abitante. Tale valore è da intendersi come calpestabile e non come lordo.

Nel caso in cui il cambio sia ammissibile, dunque, occorre considerare che esso non può essere "senza opere". Sebbene le caratteristiche di un ufficio e quelle di una abitazione possano benissimo coincidere nella medesima distribuzione interna, abbiamo sempre il "nodo" della cucina: un appartamento la deve avere per forza, altrimenti non è abitabile come tale, mentre invece un ufficio - per una interpretazione che però non trovo esplicitata da nessuna parte, ma diciamo che è prassi consolidata - deve per forza non averla (va detto che, però, dovrebbe essere sempre riconosciuta la dizione "buvette" o "spazio ristoro" che può contenere dei mobili cucina tra cui fuochi e lavello). Dunque in ragione di ciò il cambio d'uso da abitazione ad ufficio e vice-versa non può in nessun caso essere senza opere, perché dovremmo computare quantomeno la demolizione della cucina (o la sua realizzazione). Il relativo computo metrico dunque sarà usato come base per il calcolo degli oneri concessori: per approfondire il temavi rimando a questo mio post.

Se nel cambio d'uso si prevede anche una modifica planimetrica dell'immobile allora in teoria anche queste modifiche andrebbero considerate nel calcolo degli oneri. Tuttavia per espressa volontà delle delibere comunali gli oneri vanno calcolati esclusivamente sulle opere strettamente necessarie al cambio d'uso. Quindi che fare? In questi casi il mio consiglio è quello di considerare "un po'" delle opere non strettamente necessarie nel cme per l'onerosità.

Dicevamo che il cdu di questo tipo va sempre in dia perchè c'è il cambio di funzione. Nella dia avremo sia l'onerosità relativa al costo di costruzione e sia quello relativo al contributo di urbanizzazione. Se chiedete il cambio d'uso solo creando od eliminando la cucina, il contributo in base al costo di costruzione può essere una cifra anche irrilevante nell'economia generale, mentre invece il contributo per le urbanizzazioni non varia al variare delle opere che effettivamente si vanno a fare, essendo calcolato in assoluto come differenza tra situazione post e situazione ante.

La "botta" economica verrà senz'altro anche dalla monetizzazione degli standard e dei parcheggi non reperiti. Per il calcolo della monetizzazione e per i concetti generali vi rimando a quest'altro post, importante da leggere per proseguire, se si è digiuni dell'argomento.

Prioritariamente occorrerà stilare il computo metrico estimativo per quantificare le opere necessarie al cambio d'uso: quindi contempleranno le opere per la creazione o demolizione della cucina e, come detto, alcune delle eventuali opere accessorie. Faremo poi un secondo computo metrico in cui valuteremo, oltre alle opere di base, anche altre opere accessorie che sono quelle di rifinitura dei locali interessati (quindi rasature e tinteggiature pareti; pavimentazioni; etc)

Essendo un cambio d'uso, occorrerà seguire la procedura che descrivo in questo ed in quest'altro post, nella quale occorre valutare in quale tipo di cambio d'uso si ricade: se con o senza opere e se all'interno o all'esterno della stessa classificazione di funzioni di cui alla delibera 19/2001. A meno che non dobbiate contemplare opere davvero invasive, secondo me molto probabilmente ricadrete nella classificazione di cambio d'uso "senza opere" e con cambio tra classificazione di funzioni.

In questo mio post già linkato trovate un esempio proprio su come calcolare gli oneri concessori per un cambio d'uso da abitazione ad ufficio, a cui vi rimando per tutti i dettagli e gli approfondimenti del caso.

Volevo invevce spendere due parole sulla monetizzazione degli standard.
Le abitazioni, in base alle NTA del PRG, hanno le seguenti dotazioni di standard urbanistici:
parcheggi pubblici: mq 1,6/10mq SUL
parcheggi privati:    mq 4,0/10mq SUL
verde pubblico:          mq 2,53/10mq SUL
servizi:                    mq 1,73/10mq SUL
totale verde pubblico+servizi: mq 4,26/10mq SUL

mentre gli uffici hanno:
parcheggi pubblici: mq 4,0/10mq SUL
parcheggi privati:    mq 4,0/10mq SUL
verde pubblico:          mq 4,0/10mq SUL
servizi:                    mq 0/10mq SUL
totale verde pubblico+servizi: mq 4,00/10mq SUL

Dunque fermo restando che le due destinazioni hanno la stessa dotazione di parcheggi privati, se:

passassimo da ufficio ad abitazione dovremmo reperire:
1,6 - 4 =  0mq di parcheggi pubblici
2,53 - 4 = 0mq di verde
1,73 - 0 = 1,73mq di servizi
per un totale di 1,73 mq di standard ogni 10mq di SUL

passassimo da abitazione ad ufficio dovremmo reperire:
4 - 1,6 =   2,4mq di parcheggi pubblici
4 - 2,53 = 1,47mq di verde
0 - 1,73 =  0 mq di servizo

per un totale di 3,87 mq di standard ogni 10mq di SUL

In conclusione, un accenno alla procedura da seguirsi in caso di sanatoria. In base alla delibera 44/2011, in questo caso occorre prioritariamente verificare che non ci sia un aumento di valore commerciale del bene tra ante e post-operam: il calcolo si effettua in base ai valori medi dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare aggiornato semestralmente dall'Agenzia delle Entrate. Generalmente, gli uffici hanno un valore di pochissimo superiore a quello delle abitazioni, ma è comunque un valore che, moltiplicato per il totale della superficie, può fare risultati inquietanti. Dato infatti che l'aumento di valore commerciale va raddoppiato in caso di sanzione, anche una differenza di 100 euro al metro quadro su un immobile di 100mq si può tradurre in una sanzione di 20.000 euro. Ma non solo: in realtà nella delibera la procedura ha un qualcosa di satanico: occorrerebbe infatti fare non la differenza tra "valori medi" come sarebbe logico, ma bensì quella tra il "valore massimo" della destinazione post-operam ed il "valore minimo" della destinazione ante operam: in questo caso le differenze sono dell'ordine delle migliaia di euro, anche fino a 1.500 euro: dunque la sanzione, raddoppiata, potrebbe arrivare a cifre davvero mostruose anche vicine al valore stesso del bene. Spero vivamente che si siano sbagliati a valutare questa procedura. Se possibile, per evitare contenziosi, converrebbe riportare l'immobile alla destinazione legittima (con una SCIA per RC) poi, successivamente, chiedere il cambio d'uso per vie "normali".



Di seguito, qualche appunto relativo a sentenze sulla questione nello specifico:

Interessante nel discorso è questa sentenza del TAR Lazio, secondo la quale il cambio d'uso da abitazione ad ufficio, se eseguito senza opere, non è soggetto al permesso di costruire perché non incide sul territorio in alcun modo. Di conseguenza, non sarebbe assoggettabile ad alcun onere concessorio. In realtà il fatto che un ufficio incida sul territorio allo stesso modo di come fa una abitazione non è un concetto del tutto vero, perché un immobile destinato ad attività professionale prevede un "flusso" di persone e di servizi e, quindi, di "carico urbanistico" diverso da una abitazione. Il TAR in questo caso tra l'altro non si è pronuciato su una caratteristica fondamentale che è anche motivo di scontro interpretativo: la presenza della cucina nell'immobile ufficio. Nella sentenza si cita che l'immobile ad uso ufficio ha una cucina, ma poi non si specifica nulla riguardo al fatto se ciò sia lecito oppure no.

Per contro c'è quest'altra sentenza, sempre del TAR Lazio ma precedente a quella citata sopra, nella quale invece si sancisce che, sebbene la giurisprudenza abbia già consolidato il concetto che il cambio d'uso senza opere non sia soggetto ad autorizzazione edilizia (cosa che, come detto, non è recepito dalla normativa urbanistica), dato che nel caso di specie si ricade in zona A di PRG il permesso sia comunque dovuto.

Dunque queste sentenze racchiudono due concetti che NON esistono nella prassi amministrativa urbanistica: ovvero che il cambio d'uso da ufficio ad abitazione e vice-versa NON dovrebbe essere soggetto a permesso di costruire (nè quindi essere oneroso) salvo che non ricada in zona A di PRG (ovvero città storica del nuovo PRG).

120 commenti:

  1. caro Marco, un altro caso frequente di cambio destinazione d'uso, credo per lo meno nelle grandi città, è da magazzino (C2) ad abitazione e da garage (C6) ad abitazione.
    in generale io credo che oggi i cambi di destinazione d'uso dovrebbero essere agevolati di più...l'assessore all'urbanistica di Roma appena insediato ha detto che Roma non ha bisogno di crescita ma di trasformazione. bene secondo me agevolare i cambi di destinazione d'uso degli immobili potrebbe essere coerente con questa programmazione di politica urbana.
    sia ben chiaro, con questo non intendo dire che si debba abbandonare l'analisi dei carichi urbanistici in aumento e regalare maxi sconti sugli oneri concessori...questo no perché è giusto che chi vuole trasformare lo faccia assumendosi tutti gli oneri...però io vedo che almeno qui a Roma ci sono fin troppe difficoltà a convertire secondo la strada ordinaria per esempio un garage a piano terra in abitazione, senza sempre dover ricorrere a deroghe speciali la cui interpretazione sfocia quasi sempre in diatriba e la proprietà si ritrova spaesata.


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    1. Hai perfettamente ragione, Marco: così come l'economia cambia in continuazione (anche in modo drammatico purtroppo) così la città dovrebbe sapersi adeguare velocemente alle mutate condizioni del mercato. Ma anche sui costi andrebbe fatta una riflessione: qualche tempo fa è arrivato a studio una persona che voleva convertire un C/2 in C/1 per aprire una attività commerciale: alla fine i costi degli oneri e delle monetizzazioni erano così elevati (numeri a sei cifre) che ha lasciato perdere, così la città visto non nascere una attività commerciale. Giusto per esempio.

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    2. quando accade così dispiace veramente perché il cittadino che vuole mettersi in gioco rimane frenato e soprattutto scoraggiato...soprattutto quando si tratta di creare impresa con potenziali nuovi posti di lavoro.

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  2. Buongiorno Marco,Volevo sapere la procedura per convertire da un C2 ad un C1 cambio di destinazione senza opere, nel locale c'è già un bagno ed un antibagno il committente vuole solo convertirlo e non vuole fare lavori all'interno. quale procedurà devo seguire? il cambio credo avenga tra funzioni diverse come riporta la delibera 19/2001, devo calcolare il costo di costruzione e gli oneri? e credo anche gli standard? mi puoi indicare la procedura?

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    1. Ciao, negli altri post sul cambio d'uso ho trattato casi più simili a quello di tuo interesse, comunque è senz'altro un cambio che va in DIA onerosa e prevede il contributo sul costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione (da calcolare come indico in questo post: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/05/specifiche-sul-cambio-di-destinazione.html ) oltre anche alla monetizzazione degli standard se non riesci a reperirli (sostanzialmente sono i parcheggi nel cambio che ti serve).

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  3. Gentilissimo Marco,

    complimentoni per tutto l'impegno che ci metti a fare da consulente alla miriade di professionisti che ti chiedono un confronto. Alla fine, è importante condividere. Ti scrivo per una procedura che sto seguendo. Il discorso è semplice: il proprietario di un locale C6 vuole aprire un negozio di frutta e verdura (è un coltivatore). Quindi passare da C6 a C1. Vorrebbe fare anche dei lavori di manutenzione ordinaria quali rifacimento pavimento, pittura etc. e l'inserimento ex novo di un bagno. All'inizio gli ho proposto di fare una Dia onerosa ma il preventivo che gli ho presentato con tutti i calcoli degli oneri da pagare, l'ha spaventato un pò. Vuole fare i lavori in economia e con la Dia non è possibile. Oggi mi è venuto un dubbio: se gli facessi fare una Cila per finire i lavori che deve fare (in economia) e poi a lavori ultimati presentare la Dia senza opere? Converrebbe? In teoria non pagherebbe gli oneri concessori ma solo quelli urbanistici, vero? N'altra questione: si può presentare contemporaneamente (o subito dopo) una Cila e una Dia riguardanti lo stesso immobile e proprietario? Ti ringrazio veramente tanto. Con stima, Anila

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    1. Ciao Anila,
      teoricamente è possibile presentare prima una CILA e poi la DIA, ma rischi che il Comune ti chieda, successivamente, di pagare gli oneri che si è evitato di pagare presentando appunto la CILA "apposta per non pagare gli oneri". In ogni caso un C6 può avere un bagno, quindi in teoria non te lo potrebbero vietare (una sentenza di poco fa l'ha assodato).
      Comunque secondo me converrebbe fare una pratica unica perché alla fine l'onerosità sulle opere è talmente bassa che incide poco sul totale, almeno così facendo una stima molto ad occhio.
      Considera anche che fare i lavori in economia non è possibile nemmeno con la CILA, quantomeno non a Roma.
      Gli "oneri concessori" sono la somma degli oneri sul costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione: nel caso facessi prima la CILA, non pagheresti quelli sul costo di costruzione ma in ogni caso avresti l'urbanizzazione.
      Ah, non mi hai specificato se sei a Roma, nel caso considera che una ENORME fetta dei soldi deriverebbero dalla monetizzazione degli standard urbanistici, se non puoi reperirli (ma forse si, se non ho capito male siamo in campagna...o no?).
      Le pratiche in contemporanea generalmente non si possono presentare, salvo casi particolari. e comunque devono essere due pratiche di pari "peso", qundi due DIA o due SCIA, non una CILA ed una DIA, sempre secondo il mio modesto parere.

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    3. Grazie Marco. Lunedì chiedo conferma in Comune e vedo cosa mi dicono.

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  4. Grande Marco, stai facendo un lavoro immenso!!

    Volevo solo aggiungere che tutto ciò 'non vale' se fare un cambio di destinazione d'uso corrisponde ad un ripristino dello stato originario. Esempio: non è raro che alcuni appartamenti siano stati 'convertiti' in uffici, attraverso condoni edilizi avvenuti negli anni passati; oggi, il ripristino della destinazione d'uso abitativo, così come da licenza o concessione edilizia originaria è ammesso attraverso una semplice SCIA per Restauro e Risanamento Conservativo (art.22 comma 1 DPR 380/01), al solo costo dei Diritti di Segreteria (€ 251.24).
    Infatti, come indicato nella Circolare Esplicativa degli Interventi Edilizi e i relativi Titoli Abilitativi (prot. n.19137 del 09.03.2012 - DIP IX) al punto 2.3 - 2) sono da considerarsi interventi di Restauro: ripristino della destinazione d'uso originaria della singola unità immobiliare, dell'aspetto esteriore dell'edificio, così come risulta dal titolo edilizio originario.

    Saluti, ed ancora grazie per tutte le informazioni che si trovano sul tuo blog!
    db

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    1. Ciao Danilo,
      grazie mille, effettivamente è un tema che ho omesso di trattare: lo inserirò nel post appena ho 5 minuti.

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  5. Buongiorno, riallacciandomi al discorso, è possibile nel Comune di Roma (zona PRG "Città della trasformazione" effettuare un CdU da locale artigianale e/o garage a civile abitazione?

    Mi basterebbe il link agli strumenti attuativi che rendano fattibile o vietano il tutto

    grazie

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    1. gli strumenti da prendere in considerazione sono diversi, comunque diciamo che il riferimento principale sono le NTA del PRG. il locale dovrà rispettare tutti i parametri di abitabilità descritti nel regolamento edilizio. la città della trasformazione è molto permissiva, ma in alcuni tessuti specifici gli interventi più importanti (come i cambi d'uso) sono subordinati a più ampi progetti di recupero urbano. Questo riferimento lo si trova nelle NTA di PRG appunto: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf

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  6. grazi mille...... abituato a lavorare in piccoli comuni, mi spaventa molto affrontare gli iter burocratici (nella loro generalità) del comune di Roma. Il punto è intervenire tramite piano casa (e allora posso fare 20+10% volume nuovo attinente al plesso esistente + recupero garage (art 5 Piano Casa) con recupero 20% volume, ma è una soluzione che non mi convince al livello esecutivo o "buttare giu" i vecchi garage in toto e costruire un edificio in classe A e pienamente corrispondente alle NTC 08

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    1. Il nodo dell'applicazione del piano casa infatti è proprio l'adeguamento strutturale su edifici esistenti. sulla classe energetica ci si arriva, ma certo con materiali ed opere non certo a basso costo, e i ponti termici del vecchio fabbricato sono comunque irrisolvibili, in molti casi.

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  7. Ciao a tutti
    Se in un appartamento è già avvenuto un cambio di destinazione d'uso da abitazione ad uffici, e dopo qualche hanno il nuovo proprietario decidesse di ripristinare la destinazione di abitazione: è necessario il pagamento di oneri? e comunque andrebbe presentata la dia in sostituzione del pdc?

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    1. la destinazione precedente si può recuperare con una SCIA per risanamento conservativo, senza pagare oneri.

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  8. grazie mille ancora..... mi sono informato presso il municipio attinente: il CdU è perfettamente fattibile senza scomodare il piano casa: purtroppo ora ho un altro problema: trattasi di opere edilizie in sanatoria (L. 1985), per le quali sono stati fatti tutti gli adempimenti necessari (oneri, progetto, certificati etc...) per le quali manca "solamente" il titolo edilizio in sanatoria. Visto che è impossibile prendere appuntamenti online, con il piano casa, potevo redigere la "perizia giurata del tecnico abilitato dell'avvenuta formazione del titolo abilitativo edilizio ". Non aderendo al piano casa è possibile usufruire della perizia?

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    1. No, se c'è un condono in corso di definizione bisogna aspettare l'esito di quello, perché è una procedura edilizia speciale. solo in alcuni casi può essere sollecitato: sul sito del dipartimento trova più informazioni in merito: urbanistica.comune.roma.it

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  9. al VI mi hanno comunicato che per il piano casa è possibile. in rete ho trovato questo
    http://cafelab.blogspot.it/2011/10/piano-casa-lazio-domande-in-sanatoria.html
    saluti Emiliano

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    1. La legge fu effettivamente modificata in tal senso in alcune bozze, ma poi nella stesura definitiva hanno tolto questa procedura.

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  10. In allegato la PROPOSTA DI LEGGE REGIONALE N. 75
    DEL 24 SETTEMBRE 2013
    http://carteinregola.files.wordpress.com/2013/02/confronto-piano-casa-pl-75-e-pl-76-zingaretti-con-polverini-e-marrazzo3.pdf
    In quanto "proposta" leggendo l'articolo non ho capito se è entrata in vigore e quando

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    1. non è ancora entrato in vigore, anzi deve essere ancora tutto votato ed eventualmente ridiscusso. cmq, leggendo velocemente, per quello che riguarda i casi più tipici dell'applicazione del piano casa non mi sembra che ci siano grandi novità.

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  11. Buongiorno e buona domenica, mi presento sono Fabio, vorrei sapere se è fattibile l 'apertura di un Bed&Breackfast in locali classificati C6(garage) il classico seminterrato, che nel mio caso è formato da un a entrata indipendente, salone, 2 camere da letto (di cui una con cabina armadio) due bagni e giardino. tutto rifinito con riscaldamento ed aria condizionata in ogni locale. Grazie

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    1. Salve: no non è possibile, perché per il B&B il presupposto essenziale è che l'immobile sia una abitazione. Oltre a ciò, è necessario che lo stato dell'immobile sia legittimo e, nel vostro caso, vi è un uso illegittimo della superficie. Non è escluso che sia possibile ottenere il cambio d'uso, ma bisogna verificare una serie di parametri urbanistici ed edilizi.

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  12. Buona sera,
    non sono molto esperta nel settore.... vorrei sapere se è fattibile cambiare la destinazione d'uso di una villetta da residenziale a locale commerciale c2 in provincia di roma ....

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    1. beh occorre vedere ovviamente il piano regolatore del comune in cui siamo, e valutare sulle indicazioni di quello la fattibilità. Può essere sì o può essere no, dipende ;-) comunque i locali commerciali sono C1, i C2 sono i magazzini.

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  13. Ciao Marco, complimenti per il tuo blog.
    Volevo porti un quesito relativo ad una pratica che dovrei presentare presso il I Municipio di Roma, città storica ricompresa all'interno delle mura Aureliane, tessuto T6.
    Dovrei ripristinare la destinazione d'uso originaria di un appartamento di circa 50 mq (da attuale ufficio ad abitazione), che fu variata con condono del 1985.
    Leggendo i post precedenti mi sembra di capire che l'operazione sia fattibile mediante scia per restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell'art. 22 comma 1 DPR 380/01, pagando il solo costo dei Diritti di Segreteria (€ 251.24).
    La mia domanda è se questa operazione sia ancora fattibile, alla luce della circolare prot. 125184 del 23/12/2013 del PAU, di cui allego il link http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/circolari/circolare-esplicativa23122013.pdf, che sembra far ricadere gli interventi di RC solo nella sottocategoria CdU2 (cambiamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa Categoria Generale di Destinazione d’Uso), previo pagamento di eventuale monetizzazione degli standard non reperiti in funzione del diverso carico urbanistico tra ante e post operam; non considerando invece il RC per i mutamenti tra diverse Categoria Generale di Destinazione d’Uso (servizi – abitazioni), che sono invece classificati come CdU3 ed assoggettati alla sola disciplina della DIA, con onerosità e monetizzazione degli standard non reperiti.
    Ringraziandoti anticipatamente per il tempo dedicatomi, porgo cordiali saluti.

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    1. puoi fare il ripristino con SCIA: è vero che di fatto c'è il cambio d'uso, ma "prevale" il fatto che stai ripristinando una situazione pregressa sulla quale all'epoca fu pagata l'onerosità. Essendoci stato un condono, in alternativa puoi anche fare una semplice rinuncia al condono, ma per tutta una serie di motivi che qui sarebbe riduttivo elencare, ti consiglio di mantenere in essere il condono e fare una SCIA per ripristino.

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  14. Buongiorno architetto, complimenti davvero per le utilissime informazioni. Vorrei chiederti quanto segue:devo ripristinare la destinazione originaria di un appartamento situato nel municipio II di Roma, città storica, T4, condonato ad uso ufficio nel 1996. Nel condono vennero effettuati alcuni lavori interni (tramezzi e spostamento porte) senza toccare i servizi. Dunque cucina e bagni sono rimasti invariati. Nel cdu dunque non sono necessari i lavori. La questione non chiara riguarda gli oneri e i diritti di istruttoria da pagare. Secondo la circolare 19137/12 riassunta nel quadro sinottico redatto dal IX municipio il mio caso ricadrebbe in ‘lavori da eseguire’ dunque il solo pagamento di euro 251. Il tecnico del municipio mi ha invece parlato di un pagamento di 501 euro in quanto trattasi di lavori già eseguiti (poiché si fa riferimento ad un condono…) ed euro 258. Mi puoi aiutare a capire meglio?
    ti ringrazio moltissimo

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    1. secondo me la procedura corretta sarebbe il deposito di una SCIA per "risanamento conservativo" per opere da eseguire con pagamento dei soli 250 euro di diritti di segreteria. Non è un vero cambio d'uso, perché stai ripristinando una destinazione preesistente, e questa procedura è ben individuata dalle circolari dipartimentali (non mi ricordo bene quale, una delle ultime, comunque) come non soggetta ad onerosità ma, appunto, soggetta a sola SCIA. Anche se dovessi fare opere, sarebbe comunque soggetta a SCIA e senza onerosità. Non so perché al municipio ti abbiano detto di fare una procedura in sanatoria...comunque la SCIA in sanatoria ha un regìme sanzionatorio più gravoso di 500 euro.

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  15. Grazie mille per la risposta, sono assolutamente d'accordo con quanto dici, il fatto è che sono andata al municipio (il II) per rafforzare le mie 'certezze' e invece me ne sono andata con molti dubbi. Il tecnico ha confermato che si tratta di SCIA ma in sanatoria (dunque si devono pagare 501 euro più 258 di sanzione ( quest'ultima come per la CILA in sanatoria??). Proverò a tornare chiedendo di parlare con un altro tecnico.

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  16. Buongiorno, avrei bisogno di un parere. Il comune è attaccato a Roma e il piano terra di una villa a tre piani, attualmente garage, vuole essere trasformato parzialmente in abitazione per un totale di mq70. L'ufficio tecnico è piuttosto latitante e non competente, come muoversi? Quali sono i riferimenti legislativi? Piano casa? Oppure? Grazie

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    1. da garage ad abitazione si può usare anche il piano casa, oppure le norme del piano regolatore, se prevedono questa tipologia di modifica. La norma nazionale non è molto approfondita sul punto: rimanda la specificazione ai regolamenti locali.

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  17. Gentile Architetto, avrei bisogno di una specificazione in merito al vincolo dei 28 metri quadrati per le abitazioni. Questi vanno intesi come superficie utile lorda o netta nel comune di Roma? Grazie mille.

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  18. gentile Architetto, avrei bisogno di una conferma in merito al vincolo dei 28 metri quadrati per le abitazioni. Vanno intesi come superficie utile lorda o netta nel comune di Roma? I pareri in materia sono discordanti. Grazie.

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    1. non c'è una interpretazione univoca ed il regolamento edilizio non indica quale superficie vada considerata. io ho sempre interpretato quel valore come in riferimento alla superficie calpestabile, perché nello stesso articolo del regolamento edilizio in altri punti si fa riferimento a quella.

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  19. buongiorno gent. Architetto le chiedo aiuto se possibile. vivo in un "condominio" di 3 unità abitative. quando ho acquistato l appartamento 10 anni fa circa, mi è stato fornito un regolamento condominiale dove c'è chiaramente scritto che è fatto divieto un uso diverso da abitazione e mi è stato anche spiegato che essendo sotto vincolo paesaggistico dovevo attenermi a regole comunali ecc ecc. due anni dopo un mio familiare ha acquistato uno dei due appartamenti al piano terra che successivamente ha affittato. nelle varie opzioni c'è stata la possibilità di affittarlo ad una persona che ne facesse il proprio ufficio, ma il regolamento lo vietava, quindi è stato affittato sempre come abitazione. A novembre dello scorso anno il terzo appartamento è stato venduto ed il nuovo proprietario (non si è ne presentato ne ha chiesto nulla...a tutt'oggi attendo notizie...) e si è fatto il suo ufficio.
    io sono una persona tollerante...e per prima cosa ho pensato...non mi interessa.....lascio correre..adesso però la cosa è insostenibile..avanti indietro di persone....fa parcheggiare nel cortile comune dove abbiamo i posti auto clienti o collaboratori, rumori fastidiosi ad ogni ora, riunioni al sabato pomeriggio.....il tutto senza avvisare. io non voglio dire no a priori..ma perchè non lo si è potuto fare per l altro appartamento e per lui si? non ci sono delle regole? non deve fare il cambio di destinazione? non doveva chiedere l'autorizzazione agli altri proprietari?
    preciso una cosa. l amministratore ovviamente non c'è, ma all'atto dell'acquisto con la prima mini riunione sono stata incaricata io di tenere l'amministrazione del condominio. c'è un foglio dove abbiamo annotato tutto anche le ripartizioni delle spese ed allegato il regolamento.
    le ripartizione delle spese cambierebbero..... e poi se fosse corretto...dovrebbe comunque predisporsi per non arrecarmi disagio con questo viavai di gente.....( aneddoto: settimana scorsa ho trovato una persona che vagava x il cortile e stava salendo le scale esterne x salire sul mio terrazzo perchè non sapeva dove andare......)
    cosa posso fare?
    Grazie
    Antonella

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    1. Il regolamento condominiale si configura come accordo privato, quindi - purtroppo o per fortuna - può essere violato se un condomino ha, per legge, possibilità di fare una cosa che gli produce un miglior godimento del bene privato, anche se in violazione del regolamento (tuttavia in una causa un magistrato potrebbe vederla diversamente). Detto ciò, non è detto che il cambio d'uso sia ammissibile, perché in alcuni contesti è vietato: bisogna vedere cosa prevede il piano regolatore del comune (se fosse Roma è possibile solo in determinati contesti). Il fatto che ci sia il vincolo paesaggistico non è necessariamente ostativo, ma comunque bisogna chiedere il nulla osta.
      Tutto ciò per dire che per tutelarsi intanto può richiedere l'esibizione del titolo edilizio che ha autorizzato il cambio d'uso. Se non le viene fornito, può insistere dicendo che altrimenti si rivolgerà al comune con un accesso agli atti o con una denuncia per presunto abusivismo edilizio. Se il vicino non dovesse in effetti avere titolo, il comune lo sanzionerà e gli intimerà di ripristinare lo stato dei luoghi; se invece dovesse essere tutto in regola da un punto di vista urbanistico, non vi rimane che fargli causa per violazione del regolamento condominiale (che come dicevo però potrebbe essere violato) e per i fastidi arrecati.

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  20. Gent.ssimo Arch.Campagna, volevo chiederle se saprebbe rispondere a questi quesiti, ai quali io purtroppo non riesco a rispondere.Dovremmo realizzare uno studio dentistico in un locale dove prima c'era una parrucchiera.Ora, per il cambio di destinazione d'uso di un locale da parrucchiera(penso sia c3) a studio dentistico (a10) c'è bisogno obbligatoriamente del permesso di costruire o potrebbe andare bene anche la superDia? (la zona omogenea non è la A, non samo quindi nel centro storico ma sarà o la B o la C)

    Nel caso è obbligatorio il Pdc,quali sono i costi per un cambio di destinazione d'uso come questo appena citato? Grazie

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    1. il cambio d'uso nello specifico dovrebbe rientrare nella fattispecie dei cambi d'uso nei locali di attività produttive, che si autorizzano addirittura in CILA, verificati diversi presupposti. Bisogna verificare i dettami del PRG del comune in cui siete, comunque in ogni caso la DIA può sempre e comunque essere usata in alternativa al PdC per i cambi d'uso (salvo diversa specifica disposizione regionale o comunale).

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  21. Gentile architetto volevo chiederle se ritiene ammissibile un cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione in tessuto T2 visto che nelle NTA è ammessa la categoria di intervento RE1 e non la RE2 a cui credo corrisponda il mio cambio d'uso ( CdU3 = cambio di destinazione d'uso tra categorie differenti).

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    1. Si, essendo in un caso di CdU3, ed essendo questo equiparato a RE2, non è possibile il cambio d'uso di questo tipo nei tessuti T1 e T2 che esplicitamente vietano la RE2. Tuttavia il caso specifico non mi è mai capitato, ed al municipio potrebbero avere una differente interpretazione di questa questione.

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  22. la cosa che mi ha fatto pensare che si potesse fare, nonostante quello che dicono le NTA, è che nel municipio I sappiamo per certo che sono stati fatti cambi di destinazione d'uso da magazzino a commerciale (quindi categorie diverse), comunque un passaggio in municipio penso ci toglierà ogni dubbio, magari la risposta la condivideremo qui sul Blog. in ogni caso grazie dell'aiuto, prezioso e veloce come sempre.

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    1. Grazie se vorrà condividere il parere del municipio. Si consideri comunque che il centro storico non ha solo tessuti T1 e T2 ma anche T3 e T4 dove l'operazione sarebbe fattibile in base alle norme di PRG.

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  23. Buongiorno Marco, volevo chiederti per un cambio d'uso di un A/10 in A/2, dove l'uso ufficio ha anche una cucina, identico per tutto ad un appartamento, previa verifica mq vani e R.A.I. secondo te essendoci la cucina, se si ipotizza un CdU senza opere, quali sono le lavorazioni che computo? lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria per un eventuale ristrutturazione? come calcolo in questo caso il costo di costruzione e urbanizzazione?

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    1. per norme che non so citarti direttamente, l'ufficio non può avere la cucina, dunque in questo momento sarebbe in una condizione di abuso. Nel fare il CdU dunque dovrai realizzarla, e questo sarà il tuo CME per il contributo sul costo di costruzione. Per le urbanizzazioni invece devi fare la procedura della differenza tra oneri post ed oneri ante operam.

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  24. Salve, chiedo scusa se, non volendo, risulteranno più invii uguali (non sono molto pratico).
    Ho un caso simile a quello del sig. Sorci: cambio di destinazione da abitazione a ufficio solo funzionale, senza opere.
    In effetti mi sfugge il riferimento normativo che vieterebbe la cucina in un ufficio, ma per superare la questione (anche se per ora non è stata ancora sollevata dal Municipio 8, ex11) avrei pensato di indicare nel post-operam un "locale ristoro" in corrispondenza del locale "cucina" dell'ante-operam; il tutto effettivamente senza l'esecuzione di alcuna opera.
    E' accettabile?
    Molte grazie e complimenti per il gran lavoro di informazione.
    arch. Marco Muro Pes

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    1. Vedi il municipio come reagisce, ed in caso fammi sapre l'esito del confronto. In genere la questione della cucina è sempre più che altro stata un pretesto per giustificare un minimo di computo metrico, perché anche io non ho mai trovato il riferimento normativo che vieterebbe le cucine negli uffici.

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    2. Salve. Il tecnico comunale mi ha appena confermato che nel post-operam la "cucina" deve sparire e può diventare "sala ristoro" SENZA opere (calcolo oneri solo su urbanizzazione primaria, no costo di costruzione, no oneri urbanizzazione secondaria).
      Vederemo se questa soluzione sarà confermata al momento dell'effettivo protocollo. Un saluto.

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    3. si l'urbanizzazione secondaria non c'è per le destinazioni non residenziali. interessante questa interpretazione del municipio, speriamo diventi la norma per tutti.

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  25. Gentile arch. Campagna,
    anzitutto desidero ringraziarla per gli utilissimi post che pubblica; per chi è alle prime armi come me sono estremamente utili per districarsi in tutte queste procedure!
    Avrei una domanda da porle: devo occuparmi del ripristino di una destinazione d'uso originaria da C1 ad A2. L'appartamento in questione è stato oggetto di condono per diventare "commerciale" ed ora l'attuale proprietario vuole ritornare a civile abitazione e da quel che ho potuto capire devo presentare una SCIA per risanamento conservativo. Tutta via la nuova disposizione interna dell'appartamento sarebbe completamente diversa sia dal negozio attuale, sia dall'appartamento originario. Dovrei quindi presentare due SCIA o posso fare ripristino della destinazione d'uso originaria e nuova disposizione interna in un'unica SCIA? Grazie mille per l'aiuto

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    1. dipende da come il municipio interpreta la SCIA per ripristino. l'interpretazione più corretta è comuqnue quella che prevederebbe il ripristino dell'esatto stato dei luoghi come da autorizzazione ante-condono, e dunque bisognerebbe poi fare una doppia pratica, da concordare sempre con il municipio. Altrimenti si fa una DIA per ripristino dell'originaria destinazione (così il condono rimane "valido", altrimenti con la SCIA va annullato) e quindi si può contestualmente salvare l'attuale destinazione. La DIA è un po più costosa come oneri e come parcella ma forse il risparmio complessivo per il cliente è maggiore.

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  26. Gentile Architetto Campagna,
    vorrei chiederle un parere su un caso che mi è capitato in questi giorni. Sono stata contattata da un condominio per valutare la possibilità di adibire un appartamento di proprietà condominiale a studio professionale. L'immobile (circa 23 mq) ricade in categoria A2 ed è dotato di bagno e cucina. Da quanto ho capito è possibile aprire lo studio professionale mantenendo la categoria A2 e la destinazione d'uso abitativa ma è necessario specificare nel contratto di locazione che l'immobile sarà adibito a studio professionale. Per quanto riguarda la cucina che è arredata, per non essere obbligati al cambio di destinazione d'uso, è necessario mantenerla tale oppure è possibile smontare il mobilio e mantenere gli impianti/attacchi esistenti?
    La ringrazio

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    1. secondo me è necessario il cambio d'uso in A10; in alternativa, è possibile l'uso promiscuo dell'abitazione, se il professionista destina non più del 25% della superficie all'uso professionale...ma su 23mq la vedo dura poterlo dimostrare.

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  27. Per un recupero sottotetto, per il calcolo del contributo di costruzione essendo un cambio d'uso con opere UP e Us ante operam quali considero essendo un sottotetto rientra nella categoria residenziale? mentre Upfin e Usfin il post operam con recupero sottotetti devo prendere i valori residenziali tab A, in questo caso se coincidono mi può dare 0 come valore e quindi non è dovuto il contributo di costruzione, insomma nel caso di recupero sottotetti di un edificio esistente come calcolo il contributo? sono dovuti anche costo di costruzione e monetizzazione?

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    1. i sottotetti preesistenti generalmente non sviluppano SUL e quindi quella legge si applica quasi sempre calcolando i contributi come se fosse nuova costruzione.

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  28. Gentile architetto,
    vorrei acquistare un'appartamento nel I municipio di Roma (pressi via Nazionale) che ad oggi è accatastato come ufficio A10 e che il proprietario mi dice che ritrasformerebbe in abitazione A2. Ritrasformerebbe perchè precedentemente era già un'abitazione.
    Mi ha detto che può richiedere una procedura d'urgenza con cui, tramite il pagamento di oneri per circa 3000 euro, effettuerebbe il cdu in 20gg circa.
    Io vorrei condizionare la proposta d'acquisto all'effettiva esecuzione del cdu effetuando il preliminare entro 30-45gg.
    Poichè però non posso permettermi tempi lunghi per l'acquisto mi chiedo:
    quanto sono realistici questi tempi? E cosa devo verificare nella procedura di cui mi parla per avere certezza che siano effetivamente brevi?
    La ringrazio dei suoi consigli

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    1. la procedura è una sola, e non si distingue tra "ordinaria" e "d'urgenza". Se non ci sono vincoli sull'immobile, la procedura in sè può essere relativamente veloce, ma andando in DIA comunque ci sono i trenta giorni di silenzio-assenso. non ho altri elementi per poter dire di più.

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  29. pongo un quesito specifico circa l'applicabilità degli oneri di urbanizzazione (e sanzioni per ritardato adeguamento) per un immobile costruito negli anni 1955/1959 che dal 1960 è stato ininterrottamente utilizzato come strudio medico dentistico ma da sempre classificato A2 e solo nel 2015 (a seguito richiesta ufficio tributi comunale) adeguato catastalmente in A10 senza alcun intervento di opere

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    1. gli studi medici fino al 2007 beneficiavano di una esenzione specifica del NON dover adeguare la destinazione d'uso dell'immobile. Per le attività avviate precedentemente a tale data, dunque, il comune non può chiedere l'adeguamento urbanistico, e questo la Regione Lazio lo ha chiarito in questa circolare: http://www.ordinemedicifrosinone.it/fr/attachments/article/447/Circolare%20%20Regione%20Lazio.pdf il catasto invece può ritenersi legittimato di aver effettuato il riclassamento d'ufficio.

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  30. Gent.mo arch. Marco,sono di Torre del Greco (NA),vorrei approfittare della sua gentilezza per porle un quesito: vorrei aprire un negozio di frutta e verdura in un locale che sia al catasto che come destinazione urbanistica è dichiarato come categoria C6,inoltre su questo locale è stata fatta richiesta di condono edilizio nel 1995. Si può effettuare il cambio di categoria da C6 a C1 anche se il condono non è stato ancora concesso? se la risposta è negativa c'è qualche soluzione che mi può suggerire? Un'altra domanda che vorrei farle: quale tipo di attività si può aprire in un locale con destinazione urbanistica C6? In attesa di una sua risposta la ringrazio anticipatamente

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    1. un locale c/6 può essere utilizzato esclusivamente come ricovero veicoli privati, e non è possibile installarci neanche una attività di parcheggio perché quella ha una sua categoria, diversa dal C/6. Se il condono ha riguardato il cambio di destinazione d'uso in commerciale, allora invece potrebbe essere utilizzato ma bisogna vedere come si regola in questi casi il comune nello specifico. Se invece il condono è stao chiesto per qualcos'altro, allora è meglio se il cambio d'uso viene fatto dopo aver ottenuto la concessione in sanatoria. Comunque le norme sui condoni cambiano sensibilmente da comune a comune ed anche da regione a regione: conviene contattare un tecnico della sua città.

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  31. buongiorno ... domanda da un milione di dollari
    sulla base della "circolare esplicativa n. 131351 del 4 agosto 2015 sui cambi d'uso" scompare la comparazione tra cambio d'uso e categoria di intervento (RE1, RE2) .... è quindi ammissibile un cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione in tessuto T2 ???

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    1. secondo me si, almeno fino a nuove eventuali comunicazioni del dipartimento.

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    2. ..poi mi chiedo, per un frazionamento di abitazione in agro romano, già eseguito, si presenta una CILA in sanatoria, art. 6 comma 7 DPR 380/01 ? grazie e complimenti.

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    3. si sempre cila, ma nell'agro romano spesso si è soggetti a vincolo anche per opere interne, ed allora in quel caso si va comunque in SCIA con le relative sanzioni.

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  32. Buonasera marco.
    Una domanda banale. Ammesso e non concesso che il tessuto di prg lo consenta, (nel caso specifico si) per un cambio da commerciale ad abitazione e' obbligatorio avvertire l'amministratore o passare per la delibera assembleale di condominio? Ovvero, il municiipio mi accetta la dia in assenza di tale documentazione? Il regolamento prurtroppo non vieta esplicitamente la cosa...
    Grazie

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    1. se il regolamento non lo vieta, allora può essere possibile fare l'operazione anche senza l'assenso assembleare. tuttavia,dato che potrebbero cambiare i pesi millesimali, si potrebbe poi essere obbligati a rivedere la tabella dell'intero stabile.

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  33. Buonasera Marco, complimenti per il blog, mi chiedo è possibile il cambio di destinazione d'uso al 25% della SUL da ufficio ad abitazione e come si denuncia? Grazie

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    1. non si denuncia, perché per il prg è ammesso come attività libera.

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  34. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  35. Ciao Marco, sto fornendo assistenza ad un cliente che sta comprando un immobile al centro. A quanto dice l'agenzia l'immobile era un magazzino, che è stato prima frazionato e successivamente fatto un cambio di destinazione d'uso ad A/2. Ora sembra che il proprietario stia provvedendo a presentare la richiesta di abitabilità, e sempre a detta dell'agenzia ci vorranno anche anni prima della risposta del Comune. Ti risulta? Possono in un secondo tempo rigettare la pratica? E se in seguito all'acquisto il nuovo acquirente vuole farci uno studio e quindi fare un altro cambio d'uso, per la nuova pratica di agibilità come si può provvedere? Hai qualche consiglio da darmi, oltre a consultare i titoli edilizi?
    Grazie
    Paolo

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    1. può darsi che ci sia stato un condono, e quindi l'agibilità sia riferita a quel condono: in tal caso possono passare dei mesi, ma l'amministrazione risponde sempre, sia in senso negativo che in senso positivo. Se invece le trasformazioni sono avvenute con procedure normali, l'agibilità per il singolo immobile può essere semplice se già esiste l'agibilità dell'intero fabbricato, altrimenti è una procedura molto complessa e costosa. tuttavia in questo secondo caso ci sarebbe il silenzio-assenso di 60gg trascorsi i quali si può chiedere al comune l'emissione del certificato di maturazione del silenzio-assenso.

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    2. Marco grazie sempre per la tua disponibilità.
      Nel caso il mio cliente decida di acquistare l'immobile, una volta ottenuta l'agibilità, si può procedere al cambio di destinazione d'uso da A/2 ad A/10 o è necessario aspettare dei tempi tecnici?
      Grazie
      Paolo

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    3. se in effetti c'è una domanda di agibilità in corso, è bene che si attenda la fine dell'istruttoria prima di presentare altre istanze.

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  36. Buongiorno,
    innanzitutto grazie sempre per la sua disponibilità.
    Devo ripristinare per un immobile in città storica (tessuto T6), la sua destinazione d'uso originale, cioè abitazione. Era stata cambiata la destinazione d'uso in precedenza da abitazione a ufficio ( poi sanata con condono).
    Quindi per tornare ad abitazione dovrò, secondo lei, ripagare tutti gli oneri?

    Grazie e buon lavoro
    Francesco

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    1. può fare una SCIA per ripristino, con contestuale rinuncia al condono: in questo caso la procedura è poco costosa, ma non sarà più possibile tornare alla condizione autorizzata dal condono (potrebbe comunque essere possibile di nuovo il cambio d'uso in ufficio). In alternativa si può chiedere il cambio d'uso: la procedura è più costosa e più complessa, ma non viene annullato il condono. Se decideste per la via dell'annullamento del condono, farei ben attenzione a capire se con quel condono hanno sanato altre irregolarità oltre la destinazione d'uso.

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  37. Grazie mille per la risposta rapidissima

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  38. Architetto buon pomeriggio, se posso approfitto della sua ampia competenza per porle un quesito.
    Premesso che le n.t.a. (agg. al 31 marzo 1990) del previgente p.r.g. alla lettera "e" dell'elenco delle destinazioni d'uso indicavano : esercizi commerciali e paracommerciali al dettaglio, botteghe per attività artigianali non moleste - mentre nelle n.t.a. del p.r.g. approvato nel 2008, di fatto, l'artigianato di servizio scompare dalla destinazione commerciale (lett. b) e viene inserito nella nuova catgoria dei servizi (lett. c).
    E' corretto, secondo il suo parere, ritenere compatibile (c.d.u. non necessario)l'apertura di una attività artigianale non molesta in un locale ad esempio condonato come commerciale nel 1985 - mentre non compatibile (c.d.u. necessario) in un locale ad esempio concessionato come commerciale nel 2008?
    Nella giungla normativa di Roma io continuo ad osservare che è prassi consolidata aprire attività artigianali come parrucchiere e lavanderie nei locali commerciali.
    La ringrazio anticipatamente.
    Saluti.

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    1. secondo me è sempre necessario il cambio d'uso quando da un commerciale "puro" si fa altro tipo di attività.

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    2. Ciò secondo lei vale anche nel caso in cui si ricada in ambiti a pianificazione particolareggiata definita? perchè in tal caso l'attuale PRG comunque rimanda alle NTA previgenti (elenco delle destinazioni previgenti da indicare a pag. 2 del modulo relazione DIA in questi casi).
      Grazie molte per la disponibilità.

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    3. In questi casi no, perché appunto vi è una normativa non di PRG ma specifica della singola zona, e dunque bisogna vedere cosa prevedono le norme di attuazione del piano particolareggiato.

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  39. buongiorno architetto,
    grazie per il suo blog,ricco di informazioni utili...
    anni fa ho acquistato un immobile sito nel municipio x sul quale pendevano due condoni.
    il primo condono è stato felicemente concessionato, mentre per il secondo nel 2012 ho ricevuto un preavviso di rigetto dovuto alla sussistenza del vincolo ambientale.
    a questo punto,per poter vendere l'immobile,non posso fare altro che demolire la parte di abitazione non condonata.
    ho consultato almeno un paio di tecnici che sembravano"brancolare" nel buio,ed a questo punto le chiedo:
    per ridurre la situazione in pristino devo demolire l'immobile ed effettuare una scia(credo);
    -prima di depositare la scia devo effettuare una pratica di rinuncia al condono?(sono 4 anni che attendo invano la determinazione dirigenziale di definitivo rigetto )
    -tale pratica (rinuncia al condono),ha dei costi?
    -effettuando la rinuncia al condono,posso recuperare le somme che ho versato(circa 13000 euro) per oblazione ed oneri concessori?
    la ringrazio anticipatamente,
    saluti

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    1. bisogna attendere il rigetto definitivo del condono, quindi presentare una SCIA in municipio - senza far passare troppo tempo dal rigetto - e quindi effettuare i lavori. Sul recupero delle somme non so dirle.

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  40. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  41. Buongiorno Architetto e a tutti i partecipanti alla discussione, secondo voi è possibile un cambio di destinazione d'uso in sanatoria da categoria D1 (categoria autorizzata con licenza, ma attualmente in catasto, senza strumento edilizio che l'autorizzasse è A10) ad appunto A10 categoria di fatto in uso.
    L'immobile è in CITTA' DA RISTRUTTURARE
    TESSUTI PREVALENTEMENTE PER ATTIVITA' a Roma

    Grazie anticipatamente

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    1. in linea di massima è possibile (verificando i requisiti urbanistici), ma procedere in sanatoria sarà molto costoso con le regole attuali: converrebbe ripristinare l'originaria destinazione ed eventualmente successivamente chiedere il cambio d'uso verso l'A10. Potrebbero poi esserci limitazioni specifiche che possono venire fuori solo con uno studio di fattibilità.

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  42. da c6 con una cila a c2 e possibile essendo comproprietari io ci rimeto in millesimi di proprieta

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  43. Buongiorno architetto, innanzitutto mi scuso per ieri per aver pubblicato tutta la pagina sui calcoli del cambio d uso da c6 a c1 a Roma, sarò breve quindi lei mi ha detto che il cambio è fattibile con piano casa, il fatto che il c6 non cuba, devo considerarlo nel calcolo come nuova costruzione? Posso applicare l art. 3 quater per il cambio?

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    1. per il recupero delle pertinenze credo sia più idoneo il 3 ter; il c6 non cuba quindi secondo me va calcolato come fosse nuova costruzione/ampliamento.

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  44. Salve arch. Campagna,
    Volevo saper Quali sono i limiti di distanza da una finestra ed un balcone al 1' piano rispetto a un ampliamento al piano terra che parte da sotto il balcone con distanza in altezza circa .25 cm dal balcone??? (I limiti si misurano in Linea solo orizzontale o anche verticale)???grazie

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    1. le distanze si misurano sempre come proiezione a terra. ho scritto un post specifico sulle distanze di non molto tempo fa.

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  45. Buongiorno arch. Campagna,
    stiamo valutando l'acquisto di un immobile.
    L'uso principale dell'immobile sará esclusivamente residenziale, con una stanza (la taverna) adibita ad uso promiscuo residenziale + commerciale (vorremmo fare un asilo diurno casalingo per cani).
    É necessario richiedere un cambio d'uso da Residenziale a Commerciale?
    Abbiamo letto della "Sblocca italia", la quale sembra indicare che l'uso principale dell'immobile é quello che fa fede (nel nostro caso residenziale), ma non siamo sicuri di aver interpretato correttamente la normativa.
    Grazie per la sua disponibilitá

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    1. esiste una clausola nel PRG che consente di modificare l'uso di una porzione di un immobile, fino al 25%, senza che ciò comporti cambio d'uso.

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  46. Buonasera Architetto e complimenti.
    Vista l'efficenza del blog ne approfitto cercando di trovare una soluzione per un mio cliente...
    Comune di roma tessuto T4
    locale comerciale c1
    alle spalle e confinante con questo locale c'e' un magazzino c2 con delle vetrate molto ampie.
    a seguito del condono il magazzino e' stato frazionato in due unita' immobiliari, entrambe provviste di ampia vetrata . Le unita' create sono un A10 e un c6 entrambe con concessione rilasciata.
    Il mio cliente vorrebbe ampliare la sua attivita' commerciale, credo che il locale A10 possa diventare c1, ma ho dei dubbi se possa diventare c1 anche il locale che oggi e' c6.

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    1. la questione da porsi è se il c/6 nella sua conformazione attuale sviluppa cubatura oppure no. se la risposta è si, allora si può fare il cambio d'uso; se la risposta è no, l'unico modo è rinunciare al condono, tornare alla destinazione a magazzino, e fare il cambio d'uso da quella.

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  48. Salve, ringraziando dell'aiuto che trovo in questo blog, ormai diventato un punto di riferimento per me ( e credo per tanti altri) vorrei porre un quesito: dovrei fare un cambio di destinazione d'uso da magazzino a servizi alle persone in Roma, la superficie è abbastanza grande 300 mq circa, vorrei chiedere se ci sono delle limitazioni di tipo geometrico sul CDU rispetto alle dimensioni dell'immobile

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    1. non ci sono restrizioni sulle superfici massime, ma la destinazione nello specifico può comunque essere soggetta a restrizioni in funzione di altre norme inerenti la materia, come norme antincendio, ASL, etc. il quesito era questo?

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    2. Si grazie per la puntualità.

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  49. Buongiorno,
    io sono proprietario di un immobile accatastato A3 adibito a studio medico da mio padre; mio padre ora ha smesso l'attività e la mia idea è quello di affittarlo come studio medico o polimedico, è possibile secondo voi farlo senza convertire l'abitazione in A10 al catasto ? /comune di roma)

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    1. Ho risposto nell'altro post: cancellerò questo contributo così da lasciare solo quell'altro. grazie.

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  50. Buongiorno,
    volevo porre una questione un po contorta, cambio di destinazione d'uso a Roma, città storica T5 secondo municipio. Il suddetto CDU riguarda un A2 da adibire ad A10 servizi alle persone, e si trova al terzo piano. Guardando le NTA art. 30,non ho trovato preclusioni nel tessuto T5 su questo tipo di operazione. RE2 ammessa e nessuna menzione alla destinazione d'uso dei servizi alle persone sui piano terra o mezzanino. Se urbanisticamente non mi viene precluso, dovrei andare a guardare le norme sulle barriere architettoniche?
    Grazie dei suoi preziosissimi consigli ed indirizzi

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    1. non basta leggere l'articolo del tessuto nello specifico, ma anche gli articoli generali di tutta la città storica. si leggerà quindi all'art. 25 comma 15 quanto segue: Nei Tessuti da T1 a T5 e nel Tessuto T6 ricadente nei
      Municipi I e XVII, il cambio di destinazione d’uso da funzioni abitative ad altre funzioni è ammesso solo per i piani seminterrati, piani terra e mezzanini [omissis].
      Dunque nun ze po fa.

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    2. La discussione può essere interessante anche per altri utenti, l'articolo da lei citato, si riferisce ai municipi I e XVII, (mentre il mio quesito riguarda il municipio II) non vengono menzionati gli altri municipi. Interpreto male io la norma?

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    3. sintatticamente la frase non mi sembra essere interpretabile in nessun altro modo: il vincolo vale per tutti i tessuti della città storica dal T1 al T5 indipendentemente dal municipio di appartenenza, e solo nel tessuto T6 la prescrizione vale limitatamente al municipio I (ex I e XVII).

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  51. Buongiorno! Mi sembra di essere giunto sul blog corretto.
    Proprietario per eredità recente di un'abitazione a Roma, zona appio latino, che sto vendendo, mi trovo in una situazione di stallo, poiché il notaio scelto dall'acquirente, sta cercando con difficoltà di chiarire la situazione urbanistica dell'appartamento stesso.
    Esso tra il 1989 e il 1994 ha subito un cambio di destinazione d'uso da A3 a A10, e successiva da A10 ad A3.
    trattasi di un passaggio da abitazione ad ufficio senza demolizioni, e successivo ripristino.
    Il tutto risulta da una visura storica CATASTALE.
    La mia unica documentazione consiste di una comunicazione catastale di un geometra riguardante la 1 variazione ( A3 a A10).
    Il notaio si sta incaponendo a cercare tracce di questi passaggi all'ufficio condoni, e negli archivi comunali...ma sembra che al momento non si trovi nulla.
    E' possibile che all'epoca si potesse procedere senza comunicare al comune tale cambio, ma interagendo solo col catasto?
    Il notaio insiste che in assenza di completa documentazione comunale o anche solo in assenza della documentazione riguardante il ripristino, la situazione vada sanata.
    Io ritengo del tutto pretestuosa la richiesta di una sanatoria se al comune non vengono trovati documenti relativi ai vari passaggi:
    cioè se l'appartamento risulta, al comune, essere rimasto sempre in A3, vorrei non essere costretto a sborsare dei soldi per una sanatoria..
    Diversamente mi renderei disponibile a sanare una eventuale assenza di comunicazione di ripristino , ovviamente se al comune l'immobile risultasse censito come A10.
    Consigli per me? Grazie in anticipo.
    Antonio

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    1. all'epoca dei fatti il cambio d'uso era soggetto ad autorizzazione, comunque immaginando che entrambi i passaggi sono avvenuti in modo abusivo, attualmente la destinazione è da considerarsi coerente con quella originaria. al di là dei passaggi intermedi, ed in assenza di ulteriore documentazione che comunque andrebbe cercata anche presso l'archivio del municipio, oltre che al dipartimento e al condono, si dovrà ripartire dal progetto originario di costruzione e rilevare le eventuali difformità dell'immobile da quel documento. Se non vi saranno difformità, si potrà dichiarare l'immobile legittimo, anche se con il municipio, per essere proprio precisi, bisognerebbe valutare se non fare un qualche documento che attesti che ci sono state in passato delle situazioni abusive. il notaio comunque ha ragione nel voler chiarire la situazione urbanistica: anzi se ce ne fossero di più di notai con questa attenzione si eviterebbero tante situazioni ambigue che stanno venendo fuori in continuazione.

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  52. Gentile arch. Campagna, mi complimento per il suo impegno di enorme utilità per un campo pieno di dubbi e contraddizioni come le problematiche che spesso s'incontrano nella pratica edilizia.
    Il problema che le espongo riguarda il completamento di una domanda di condono edilizio ai sensi della legge 724/94, in zona D - artigianale per opere difformi dalla concessione edilizia, riguardanti aumento di superficie destinata ad autocarrozzeria e cambio di destinazione d'uso da alloggio custode a civile abitazione. Vorrei sapere se è possibile presentare la segnalazione certificata di agibilità per quanto richiesto in sanatoria.

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    1. se siamo a Roma, ancor non ci sono indicazioni circa la possibilità di presentare la SCIA di agibilità anche per i condoni.

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  53. Gentile arch. Campagna mi spiego meglio. La mia domanda era riferita alla possibilità di sanare ai sensi della legge 724/94, il cambio di destinazione d'uso da alloggio custode a civile abitazione in una zona PIP convenzionata ed attuata.
    Grazie per la risposta

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  54. Buonasera Marco, potrei sapere su quale delibera/legge sono riportate le dotazioni degli standard verde e servizi per le abitazioni espresse in termini di mq/mq SUL, ed in particolare:

    verde pubblico: mq 2,53/10mq SUL
    servizi: mq 1,73/10mq SUL
    totale verde pubblico+servizi: mq 4,26/10mq SUL

    Ringrazio anticipatamente

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    1. i dati sono sempre nelle NTA del PRG, ma non trova direttamente quei numeri, che sono ottenuti per ragionamento inverso dividendo la SUL per 37,5 abitanti/mq e moltiplicando per i valori per abitante di verde e servizi. è una abbreviazione che uso per mia comodità, ma in realtà bisognerebbe sempre fare il calcolo per abitante nei residenziali e non per metro quadro. comunque il risultato alla fine è ovviamente uguale.

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  55. Buongiorno Marco, la clausola sull'uso promiscuo dell'abitazione con ufficio (per una superficie <25% della SUL), è presente solo nel PRG del comune di Roma? O posso trovarla in qualche normativa nazionale? Grazie

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    1. non ho mai trovato riferimenti in norme nazionali, ma non escludo possano esserci.

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  56. Buonasera, sono Massimiliano Karuc, un quesito:
    tre u.i.u ricadenti in città storica T3, fuori le mura, ad Ostia con vincolo ai sensi del DLGS 42/2004 paesaggistico (fascia di rispetto dalla battigia di 300 m). Nel '85 con denuncia catastale (non allegata alla domanda di condono pendente), sono state eseguite le seguenti opere ('65) la u.i.u. A/2 ha ceduto un vano (camera) ad una u.i.u. C/1 succcessivamente fusa con altra u.i.u. C/1. Ad oggi di tre u.i.u. sono rimaste due una A/2 e una C/1. Tale opere non campaiono nella domanda di Condono del '86 (altre opere denunciate in perizia) ed il committente vorrebbe regolarizzarle a sanatoria. Ai sensi della delibera 44, la cessione di vano da A/2 a C/1 è MdU3, inoltre è soggetta al pagamento di una sanzione di 15.000 euro + ripristino dei luoghi (ricade in Zona A + presenza di vincolo), mentre la fusione tra u.i.u della stessa categoria d'impresa è soggetta a semplice CILA a sanatoria.
    Inoltre se non si può procedere al ripristino dei luoghi alla sanzione di 15.000 euro si aggiunge il doppio dell'incremento di valore dell'immobile a seguito delle opere (C/1) + costo di costruzione e verifica degli standard? L'incremento di valore si fa come differenza tra il valore di mercato post opera e ante opera? Cioè in base ai mq della camera. Ti sembra corretto il ragionamento? Grazie

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    1. il vincolo se è solo paesaggistico non opera negli ambienti interni. volendo si può sanare ma la sanzione si computa come il doppio dell'aumento di valore calcolato come differenza tra valore OMI minimo delle abitazioni e valore OMI massimo del commeciale.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.