mercoledì 31 ottobre 2012

comprare un immobile con condono: le cose da sapere

ricevo diverse richieste di delucidazioni e consigli di persone che stanno valutando l'acquisto di immobili condonati o con domanda di condono "aperta", quindi penso sia utile per tutti scrivere due righe a riguardo, dato che la cosa presenta dei rischi e dei risvolti di cui non tutti sono a conoscenza. Anzitutto, dobbiamo distinguere due casi, quando parliamo di immobili soggetti a condono: 1. il caso in cui sia già rilasciata la concessione in sanatoria e 2. il caso in cui sia stata solo presentata la domanda di condono ma non la concessione in sanatoria.

il caso 1 è più semplice da trattare: significa che da qualche parte il proprietaro avrà un documento chiamato "concessione edilizia in sanatoria" rilasciata per un certo quantitativo di metri quadri di nuova superficie. Anzitutto è bene chiarire che non c'è un tempo minimo od un tempo massimo dopo il quale viene rilasciata la concessione: ci sono condoni presentati nel 2003 che già hanno la concessione ed altri del 1985 che ancora non cel'hanno. Ciò dipende da alcuni fattori e poi vedremo quali sono. Se esiste la concessione, non c'è (quasi) nulla di cui preoccuparsi: il Comune ha infatti autorizzato il nuovo uso o il nuovo volume per cui fu chiesto il condono e quindi è tutto perfettamente legale; inoltre, il rilascio della concessione si esegue soltanto dopo aver saldato tutti gli oneri richiesti dall'amministrazione, quindi non ci sarà più nulla da pagare. Rimane in sospeso una questione di fondo: la concessione viene sempre rilasciata "fatti salvi i diritti di terzi", il che significa, per esempio, che se avete fatto delle opere che in qualche modo danneggiano qualcun'altro (p.e. creazione di un volume che va a ridurre i parametri finestra di altri edifici, oppure se abbiamo modificato la facciata di un condominio senza chiedere l'autorizzazione, e cose del genere) il fatto non viene "cancellato" dal rilascio della concessione, ed in alcuni casi più gravi di violazione di diritti di terzi si potrebbe addirittura arrivare a dover demolire la superfetazione, pur con la concessione rilasciata (ma sono casi limite).

Considerate che, comunque, l'iter amministrativo del condono non si conclude con il rilascio della concessione (che comunque potremmo dire che è la cosa più importante), ma che dopo la concessione bisognerebbe fare richiesta per il rilascio del certificato di agibilità. L'agibilità per legge sarebbe obbligatoria per poter vendere un immobile, ma la magistratura ha invece in più casi confermato come valide tutte le compravendite effettuate di immobili privi di certificato di agibilità (contraddizioni di un paese - ed una burocrazia - alla deriva). Io ritengo comunque un inutile procedura, quella dell'agibilità in generale ma in particolare quella successiva ad una concessione: in pratica si tratta di ripresentare in copia tutte cose già in possesso dell'amministrazione, più una relazione asseverata in cui il tecnico ridichiara quello che già era scritto nel condono...un inutile doppio insomma (l'unica differenza sostanziale tra concessione ed agibilità potrebbe essere individuata nel fatto che la concessione può essere rilasciata anche per superfici con altezza inferiore a 1,8mt [p.e. soppalchi abusivi], mentre tali superfici non possono essere rese "agibili"). Se volete dormire sonni tranquilli, comunque, è opportuno pretendere (è vostro diritto sancito dalla legge) che venga rilasciata l'agibilità prima di procedere al rogito. L'agibilità di un immobile condonato è sempre di competenza dell'ufficio condono (o quantomeno così funziona nel comune di Roma).
Un piccolo tip per il comune di Roma: se avere un immobile con l'agibilità di condono già rilasciata ed eseguite lavori per cui sarebbe necessario il rinnovo di detto certificato, sappiate che tecnicamente non si può ancora fare. Il Comune difatti si trova in una sorta di "vuoto normativo" che i dirigenti del dipartimento non hanno ancora trovato il "tempo" di affrontare: una vergogna (io ho una pratica di questo tipo in sospeso da oltre un anno) forse poco nota perché riguarda casi un po particolari.

il caso 2 è ovviamente più complesso e delicato. è il caso in cui si è depositata la richiesta di condono edilizio a norma di una delle tre leggi nazionali ma non è ancora stata rilasciata la concessione in sanatoria. Acquistare un immobile con un condono "in sospeso" significa assumersi dei rischi non indifferenti: finchè il Comune non rilascia la concessione in sanatoria di fatto l'abuso rimane abusivo, e l'ordinanza di demolizione viene solo "sospesa" finchè non viene istruita la pratica. Se acquistate un immobile con condono in attesa di concessione, quindi, equivale a comprare un qualcosa che è in bilico tra "la vita e la morte", perché il condono può essere anche rifiutato. Eh si, perché essendo il condono una procedura per "legalizzare" opere che altrimenti non potrebbero essere neanche autorizzate non ha alcuna forma di silenzio-assenso, ma bisogna invece necessariamente attendere il responso del Comune, in attesa del quale l'abuso rimane non legalizzato. Beninteso: l'immobile può comunque essere compravenduto, ma si rischia di comprare - e quindi pagare per - un bene che domani potrebbe essere demolito per ordinanza del comune a seguito di rifiuto del condono. All'atto di presentazine della domanda di condono le pratiche venivano semplicemente guardate solo per quello che riguarda la regolarità nella compilazione del modulo e degli allegati, ma non veniva emesso nessun parete preventivo circa l'approvabilità o meno della concessione. Emblematico è il caso di un isola delle Eolie il cui ufficio tecnico è zeppo di domande di condono le quali sono tutte da rigettare perché tutta l'isola, essendo soggetta a vincolo paesaggistico, è territorio tutelato ed eslcuso dall'applicabilità del condono. Tuttavia, i rischi sono correlati ovviamente a cosa è oggetto di condono: se stiamo comprando un immobile di 150mq in cui c'è una verandina di 3mq con il condono in sospeso, l'eventuale rigetto della domanda di condono ovviamente sarà applicata solo ai 3mq di veranda, e nulla accadrà ai restanti 150mq di casa. Stesso discorso si potrebbe fare per un appartamento in cui sono stati realizzati dei soppalchi: se il condono venisse rifiutato, solo i soppalchi sarebbero oggetto di demolizione, e la superficie abitabile originaria rimarrebbe tale (ovviamente senza soppalchi). Se invece acquistate per esempio un ex locale lavatoio riconvertito ad abitazione con richiesta di condono, rischiate di aver pagato un lavatoio per una abitazione nel caso in cui il condono venga rigettato, perché quell'ambiente tornerebbe ad essere il lavatoio che era in origine. Stesso discorso per i cambi di destinazione d'uso o per gli immobili completamente abusivi.

Ok, ma l'immobile vi piace proprio così tanto che avete deciso di comprarlo ugualmente: cosa fare? Partendo dal presupposto che io sconsiglio fortemente di acquistare un immobile con la domanda in sospeso, le pratiche di condono non ancora evase possono essere sollecitate (anzi, praticamente l'ufficio condono di Roma lavora solamente sulle pratiche sollecitate: quelle non sollecitate di fatto non le lavora nessuno). I casi in cui è possibile sollecitare la domanda sono pochissimi, ma fra questi vi è l'imminente vendita dell'immobile. Se, dunque, volete acquistare l'immobile potete pretendere (è vostro diritto di legge, sempre) che il proprietario - o anche il vostro notaio - presenti domanda di sollecito della pratica di condono e, nel frattempo, firmare un compromesso di vendita con la clausola paticolare di rogitare solo dopo l'emissione della concessione in sanatoria. Per come funziona a Roma, per pratiche non molto complesse nel giro di un paio di mesi potreste avere la vostra concessione in sanatoria e quindi rogitare serenamente (o ancora meglio sarebbe fare anche l'agibilità, dopo aver ottenuto la concessione). Pratiche più complesse, per esempio per immobili con vincoli o pratiche cui manca qualche pezzo, i tempi possono dilatarsi per via delle integrazioni necessarie prima del rilascio. Al momento di ritirare la concessione, poi, il proprietario attuale dovrà versare gli oneri residui: è infatti prassi normale che al momento del deposito della pratica vengano pagati solo una parte degli oneri: il sando finale può essere anche molto salato, a seconda del tipo di abuso e della legge secondo la quale è stato chiesto il condono, ed è più che giusto che tale saldo venga per intero pagato da chi vi sta vendendo l'immobile.
Acquistare senza la concessione, tra le altre cose, significa di fatto diventare esecutori dell'abuso: una volta venduto l'immobile, infatti, diventate proprietari anche dell'abuso edilizio commesso, con tutte le eventuali sanzioni - civili e penali - che comporterebbe il rifiuto della concessione e la conseguente intimazione di demolizione o di ripristino dello stato dei luoghi.
Non partite dal presupposto che il condono venga accettato: ho visto rifiutare concessioni anche per semplici vizi procedurali o ritardi nella presentazione di documenti richiesti dall'ufficio condono.

Parlando sempre della casistica 2, può capitare di acquisire nelle aste per le esecuzioni immobiliari degli immobili che sono all'interno di una domanda di condono la quale ricomprende più di una unità: è il caso per esempio di immobili che sono stati oggetto di frazionamento, per la quale la domanda è una unica, ma che ha prodotto due immobili i quali certamente andranno all'asta in due lotti distinti, e dunque è altamente probabile che queste due unità immobiliari avranno un proprietario differente a seguito dell'asta oppure, ancora peggio, che venga acquisito un solo immobile dei due all'asta, rimanendo l'altro in proprietà all'esecutato. In questi delicati casi, l'ufficio condono di Roma generalmente consente di poter sollecitare la domanda per portarla a definizione anche solo per una sola delle unità coinvolte.
Ancora due parole sulle esecuzioni immobiliari sempre nel caso 2: considerate che le domande non definite hanno certamente delle somme sospese, e non sempre queste somme sono correttamente riportate nelle perizie dei CTU. Se siete interessati ad un immobile all'asta con condono non definito, sarebbe bene andare all'ufficio condono a chiedere informazioni sul fascicolo per avere contezza delle somme.
Vale la pena spendere altre due righe per la casistica delle aste immobiliari: se acquisite all'asta un immobile che ha degli abusi edilizi ma per i quali non è stata chiesta nessuna domanda di condono (o per le quali sono state presentate domande di condono ma solo per una parte degli abusi), avete facoltà di presentare una nuova domanda di condono, quindi anche oltre i termini di legge, entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, purché le ragioni del credito per le quali l'immobile è stato portato all'asta risalgano a prima del 2003, anno di entrata in vigore dell'ultima legge sul condono edilizio. Il riferimento normativo per questa procedura è l'art. 40 comma 6 della L. 47/85.

Ribadisco, perché mi sembra un punto in cui molti si confondono, che per l'ufficio condono non esistono silenzi-assensi o tempi dopo il quale la domanda si ritiene accettata: se non c'è la concessione in sanatoria, l'abuso non è sanato, anche se sono passati trent'anni dal momento della presentazione. Il silenzio assenso vige per alcune procedure urbanistiche per opere "legittime", tipo la DIA o - di recente - anche il permesso di costruire. Altre procedure, sempre per fare lavori "legali" addirittura consentono di avere il titolo abilitativo già all'atto della protocollazione (come la CILA e la SCIA): ma il condono no, è una cosa a parte, con regole a se stanti.

360 commenti:

  1. Marco avrei una domanda: ma il fatto del saldo finale una volta rilasciata la sanatoria è scritto in qualche atto ufficiale oppure l'hai scoperto tu per esperienza diretta?

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    1. esperienza diretta, comunque dipende anche dalla legge con cui è stato presentato il condono: le tre leggi hanno tre procedure diverse, e per esempio per il condono del 1985 a volte non sono richiesti.

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  2. per i due successivi invece è richiesto un saldo? domanda che non c'entra niente: ma come mai sul mio commento c'è scritta l'ora 10.05 quando io ho scritto il commento questo pomeriggio?:)

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    1. per i due successivi la prassi consueta era che all'inizio si versasse una quota standard, ed al momento della consegna della concessione in sanatoria si versassero a completamento gli oneri concessori i quali, tra l'altro, a seconda dell'abuso possono essere anche la parte sostanziosa della spesa. Ah, ovviamente compresi gli interessi da quando l'abuso è stato commesso a quando viene rilasciata la concessione ;P L'orario del server non l'ho mai capito, va circa 8 ore indietro rispetto all'orario effettivo: forse è allineato col fuso orario di Mountain View :P bho.

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  3. ho capito grazie; gli interessi dal momento del fattaccio fino alla data di rilascio? adesso ho capito il perchè dei tempi biblici:) eh si credo che valga il fuso orario di quella parte degli stati uniti...infatti google quando ti crei l'account ti scrive che per qualsiasi reclamo puoi compilare non sò quale form oppure ti danno l'indirizzo postale a cui scrivere con tanto di telefono...un indirizzo della california...certo io se ho qualche problema con google chiamo in california come no mi sembra normale...un anno e mezzo fa volevo contattare google italia che sta a milano, dopo 30 chiamate mi hanno risposto pure per sbaglio credo. viva la globalizzazione.

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  4. ciao marco permettimi un quesito
    nel caso di un appartamento in cui dei lavori interni fatti anni fa (ricavando una stanzetta di meno di 9 mq con relativa finestra "ritagliata" ad arte da quella della camera adiacente) sono stati oggetto di (copio da atto di rogito) "relazione descrittiva depositata al comune di Roma ripartizione XV in data 22 giugno 1986 al n. 14..... ecc di protocollo, avente ad oggetto alcune opere interne, definite ai sensi degli art. 26 e 48 della l.47/1985, eseguite all'interno dell'appartamento in oggetto" ... secondo te si può considerare a posto e sanata la situazione? L'appartamento è stato comprato da poco e ovviamente i nuovi proprietari hanno piantina docfa aggiornata ecc ecc (gli ho consigliato comunque di farsi dare i disegni relativi a tale relazione dai vecchi proprietari...). Nel frattempo sono stato da loro incaricato di presentare una CILA per una piccola e parziale ristrutturazione (spostamento una porta e poco altro), pensavo di citare il numero di protocollo sul modulo cila per asseverare lo stato di fatto...per il resto è sufficiente? E' tutto ok secondo te?
    Ti ringrazio se potrai rispondermi e ti faccio i sinceri complimenti per il lavorone che fai con il tuo blog...
    massimo

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    1. Ciao Massimo, citata così sembra proprio una domanda di condono che non è mai sfociata nel rilascio della concessione in sanatoria. Ma sbaglio o stiamo parlando di opere interne? con il condono del 1985 (la legge è proprio la 47/85) si potevano sanare anche le opere interne, sebbene oggi siano molto più facilmente sanabili con una CILA a sanatoria. Se è così la situazione, ti consiglio di ignorare del tutto il condono e fare una nuova CILA a sanatoria: ovviamente, però, in questo caso la stanza deve essere portata a 9mq di superficie oppure cambiargli destinazione, verificando anche che la finestra soddisfi i rapporti aeroillumimenti. Potresti comunque chiedere il sollecito per la pratica all'ufficio condono ma i tempi non sono veloci e soprattutto potrebbero chiederti documentazione aggiuntiva che solitamente non serve per una CILA, e quindi saneresti la situazione della camera con meno di 9mq, ma comunque nel momento in cui fai la nuova CILA, nel post-operam la stanza non potrà avere meno di 9mq pure col condono, perché stai ristrutturando tutto l'immobile. Dunque ripeto: secondo me conviene che fai una CILA a sanatoria direttamente, ignorando il condono oppure citandolo solo ai fini della legittimità urbanistica (che comunque non c'è perché non è rilasciata la concessione) quindi ti consiglio pure di andarti a cercare i riferimenti della licenza di costruzione originaria (o il catastale del 1939 per edifici precedenti a questa data).

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    2. si, confermo che sono opere interne. I nuovi proprietari si sono resi conto che quella cameretta non è a norma durante il mio sopralluogo, dove abbiamo anche letto l'atto in cui riporta la dicitura che ti dicevo... in effetti non parla di concessione in sanatoria rilasciata ecc, però il geometra del notaio dice che anche così va bene e basta mettere nella cila il num. di protocollo della relazione per opere interne di cui ti accennavo sopra. Ora il fatto che tu mi dici di procedere con una cila in sanatoria credo complichi un po' le cose... in quanto come spese mi sa che è un po' diverso l'ammontare giusto? A quel punto i vecchi proprietari mi sa che saranno ritirati in ballo dai nuovi in quanto hanno venduto un immobile non in regola ecc ecc... ma la cila in sanatoria ha lo stesso tipo di iter e documentazione della semplice cila? In ogni caso da come tu mi dici sulla cila in sanatoria la cameretta dovrà necessariamente essere portata a 9 mq giusto? Inoltre la pratica di cila in sanatoria è valida per fare opere che vanno in detrazione? o bisogna poi fare altra cila? ... grazie tante

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    3. Dunque sinceramente è un po che non mi capitano le procedure di condono per opere interne e non mi ricordo se prevedevano comunque il rilascio della concessione o se effettivamente, essendo tutto sommato abusi "minori" rispetto agli altri condonabili, bastava depositare la relazione tecnica e finiva lì. In ufficio ho una vecchia pratica di un cliente, magari lunedì gli dò un occhiata e ti dico meglio. Magari mandami un email così mi ricordo. La CILA a sanatoria dovrebbe costare 500 euro invece che 250, ma alcuni municipi non hanno ancora recepito un parere regionale e applicano ancora i 1.500. il 9°per esempio so per certo che fa pagare 500. la CILA a sanatoria prevede lo stesso, identico iter procedurale: varia ovviamente in qualche sfumatura ma come moduli e allegati è uguale. la CILA può anche essere "doppia": nel senso che puoi da un lato sanare ciò che è stato abusivamente fatto e contestualmente chiedere l'autorizzazione per quello che devi fare. o ancora, per semplificare, puoi far iniziare le opere senza CILA e depositarla quindi "in corso d'opera" pagando solo 86 euro in più oltre ai 250 (il terzo municipio applica, a mio modesto parere in modo sbagliato, ulteriori 250 euro, per un totale di circa 580 euro), "cancellando" ogni abuso precedente e, quindi, sostanzialmente "tagliando la testa al toro". La CILA in corso d'opera vale anche per le pratiche fiscali, comunque leggi anche i miei post sul fisco perché in realtà non sempre c'è bisogno della CILA per le detrazioni. In ogni caso se fai una CILa tutto l'appartamento deve essere "a norma", condono o non condono ;-)

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  5. Buongiorno Architetto
    La presenza di una concessione in sanatoria per una sola stanza implica che la rimanente porzione dell'appartamento sia conforme?
    Il Comune cioè ha l'obbligo di verificare che la parte dell'appartamento non oggetto del condono sia stato edificato precedentemente secondo conformità urbanistica?
    Le faccio questa domanda perchè sono in possesso della concessione edilizia in sanatoria per una stanza, ma non della licenza edilizia per la trasformazione di un solaio in un appartamento.
    La ringrazio molto per l'interesse

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    1. La concessione in sanatoria per una singola stanza ovviamente non "estende" la legittimità urbanistica al resto dell'immobile. Solo in sede di agibilità si dovrà dimostrare, documenti alla mano, che tutto l'immobile è conforme alla normativa urbanistica: sembra un controsenso ma è così. Quindi se devi trasformare un sottotetto in appartamento dovrai andare a recuperare la licenza originaria di costruzione del fabbricato, perché quella sola farà fede per la legittimità del tuo solaio. Stai per caso facendo una DIA per recupero sottotetto?

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    2. Grazie mille per la pronta risposta.
      Sto acquistando un appartamento ricavato da un sottotetto (nel rogito precedente si fa solo riferimento alla licenza edilizia degli anni 70). Sono invece in possesso della concessione edilizia in sanatoria di una singola stanza, rilasciata dal comune negli anni 90. La mia domanda era volta a conoscere se il comune può rilasciare la concessione in sanatoria senza aver verificato che l'appartamento fosse conforme alla licenza edilizia di cui sopra.
      In altre parole le chiedo se la concessione edilizia in sanatoria in qualche modo presuppone che qualcuno in comune abbia valutato l'intero progetto e non solo la stanza oggetto della sanatoria.
      Se preferisce posso scriverle in privato
      Cordialmente


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    3. No, il comune rilascia la concessione in sanatoria solo in base a quello che viene dichiarato dal tecnico al momento del deposito della richiesta (e delle eventuali integrazioni), comunque la presenza della concessione per un solo vano non garantisce che il resto dell'immobile abbia la legittimità urbanistica. Questa verifica spetterà al tecnico che andrà a depositare la nuova richiesta in caso di futuri lavori sull'immobile.

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  6. Salve architetto,
    vorrei un consiglio sulla mia situazione.
    Ho acquistato due anni fa una porzione di villa, con richiesta di concessione edilizia tramite condono(legge 47/85) per l'intera costruzione (la villa oggetto di condono è stata trasformata in tre ville indipendenti).
    L'ufficio del comune mi ha assicurato che la domanda è pienamente in regola e non ci sono motivi per rigettare la richiesta.
    La costruzione prevede due locali(di proprietà del proprietario originario della villa), adibiti a box auto e accatastati come tali.
    Questi locali sono stati trasformati in un appartamento che non ha i requisiti minimi per l'abitabilità, in pratica un abuso.
    La mia domanda è:
    questo abuso successivo alla richiesta di concessione può creare problemi al rilascio della concessione per l'intera costruzione oppure la concessione viene rilasciata, sanzionando solo eventulamente i locali(e di conseguenza i proprietari) oggetto di abuso??

    Grazie

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    1. Ciao LeNa, le pratiche di condono del 1985 possono eventualmente essere integrate ed ampliate (ovviamente con contestuale integrazione degli oneri) - ammesso che le opere siano state effettivamente concluse PRIMA del 1985, ma questa è una cosa che dichiara il proprietario il quale se ne assume le responsabilità del caso - quindi non è escluso che stiano pensando di inglobare anche il cambio d'uso dei box auto (ammesso che ciò sia fattibile, comuque: non posso essere preciso senza vedere gli incartamenti) nella domanda originaria di condono. In ogni caso, l'ufficio condono rilascerà la concessione per quello che è stato richiesto inizialmente, quindi non ci sono formalmente ostacoli per il rilascio della concessione in sanatoria per una sola parte dell'immobile. Ovviamente non dovrà risultare che ci sono ulteriori porzioni "abusive" non sanate, ma questa è una cosa che dichiara il proprietario che se ne assume le relative responsabilità.

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  7. Buongiorno architetto, sono un collega che per la prima volta si trova a risolvere delle problematiche per una cliente riguardanti il suo immobile che si accinge a vendere e che per il quale fu presentato un condono dopo la chiusura di due verande. Come da richiesta del notaio ho trovato presso l'ufficio condono di Roma a via di Decima la richiesta di condono presentata nel 1985 e la rispettiva concessione rilasciata nel 1996. Purtroppo nessuno ha mai provveduto a presentare la nuova agibilità. Il notaio chiede alla parte venditrice almeno di presentare la domanda.

    A tal proposito le pongo alcune domande:
    - la mia cliente può provare a insistere nel fare il rogito senza l'agibilità visto che c'è molta fretta da parte del compratore?
    - Non avendo mai fatto un'agibilità non conosco ancora la mole di lavoro e vorrei sapere, qual'è la tempistica sia per preparare tutti i documenti sia per ottenere il rilascio dall'ufficio? Questo dato è importane perchè deve essere presentato tutto entro pochi giorni e la cliente per ora mi darà solo un anticipo, ma al momento del saldo finale la proprietà non sarà più sua e legalmente non avrei più alcun diritto..... Come potrei scongiurare questa eventualità?
    - Quant'è la parcella che posso chiedere per la presentazione dell'agibilità?

    Ringraziandola per la pazienza la saluto.
    Pietro Felicetti

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    1. Ciao Pietro,
      tecnicamente è sempre possibile rogitare senza agibilità, purchè entrambe le parti siano a conoscenza della cosa. In ogni caso nessun rogito è mai stato annullato per mancanza di agibilità dell'immobile: la magistratura è sempre stata allineata su questo concetto. L'agibilità all'ufficio condono non è particolarmente complessa, soprattutto se riguarda due semplici verande. Tra l'altro, da pochi giorni la perizia è solo "asseverata" e non più "giurata" quindi quantomeno si evita di doverla giurare in tribunale (che infatti non aveva senso, secondo me). Il nuovo modulo è tra l'altro on-line da poco perché hanno perfezionato la procedura. Come dicevo, l'agibilità non è nulla di particolarmente complesso: sostanzialmente si tratta di compilare il relativo modulo e allegare le dichiarazioni eventualmente necessarie (ma per condoni "vecchi" basterà l'idoneità statica e poco altro), comunque tutto è molto chiaro nel modulo stesso: se hai ulteriori dubbi specifici chiedi (avevo intenzione di scrivere un post sull'agibilità dell'ufficio condono, avendone fatte diverse, ma poi mi sembrava che ci fosse poco interesse all'argomento). Il rilascio dell'agibilità da parte dell'ufficio è invece un po lenta, anche qualche mese, quindi senz'altro non riuscireste a rogitare con l'agibilità definitiva se si ha fretta. Rogitare con la domanda dell'agibilità è concettualmente uguale a rogitare senza alcuna agibilità, quindi sincertamente non vedrei la differenza. Secondo me conviene che ti fai firmare dall'attuale proprietario una lettera d'incarico in cui si specifica che verrai pagato sempre dalla stessa persona, anche se non sarà più proprietaria alla conclusione dell'iter amministrativo: tu sei un tecnico e ricevi un incarico tecnico da una persona, e se questa cambia la sua "condizione" durante il tuo lavoro deve comunque continuare a pagarti, salvo diversi accordi.

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    2. Gentile architetto,

      la ringrazio per le pronte risposte che si sono rivelate particolarmente esaustive.
      Siccome a giorni incontrerò la cliente, vorrei presentarmi anche con un preventivo. Visto che è la prima volta che mi accingo a fare una cosa del genere Le chiedo cortesemente, se possibile, di indicarmi un'idea di giusta parcella che potrei chiedere per la presentazione.

      Grazie

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    3. Se l'immobile è un singolo appartamento e non presenta particolari peculiarità per cui si potrebbero rendere necessarie ulteriori certificazioni o asseverazioni, puoi chiedere una parcella intorno ai 600 euro oltre iva e contributi. Prima si chiedeva qualcosa di più per via del fatto di dover giurare la perizia.

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  8. Buongiorno architetto,
    ho trovato il suo articolo sul blog molto utile, in quanto sono interessata all'acquisto di un immobile con condono.
    Avrei qualche domanda da farle:
    1. quindi per non correre rischi mi devo accertare che il proprietario attuale dell'immobile ha in suo possose un documento chiamato "concessione edilizia in sanatoria"?
    2. sarebbe anche opportuno fare richiesta per il rilascio del certificato di agibilità, giusto?
    3. la compravendita dell'immobile può comunque avvenire anche solo con condono?
    Ogni altro suo commento/suggerimento sarà molto gradito.
    La ringrazio in anticipo.
    Geno

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    1. Salve Geno,
      rispondo ai suoi dubbi:
      1. la concessione in sanatoria è l'atto conclusivo della domanda di condono: finchè non è emessa dal comune, le opere rimangono formalmente abusive. Inoltre il condono è una "domanda" che si fa, e la risposta potrebbe anche essere negativa (non è poi tanto raro che lo sia). Infine, il rilascio della concessione in sanatoria attesta senza ombra di dubbio che sono stati versati dal venditore tutti gli oneri dovuti, in quanto appunto viene rilasciata solo dopo la verifica che ogni somma ed ogni interesse sulle somme sia stata pagata. Quindi la concessione in sanatoria garantisce chi compra che non ci siano ulteriori future sorprese. In ogni caso, se il notaio conosce il suo mestiere, sarà egli stesso che si rifiuterà di rogitare senza concessione.
      2. in teoria si, perché rappresenta proprio l'estrema conclusione del procedimento amministrativo. Tuttavia almeno a Roma è una procedura che richiede alcuni mesi per essere espletata (io per esempio ho una domanda di agibilità ferma da più di due anni, ma ha dei problemi un po particolari) quindi se siete in vista del rogito forse potreste non farcela.
      3. si, potete rogitare legittimamente anche senza agibilità. Se posso consigliarvi, vi suggerisco di far comunque presentare la domanda di rilascio di agibilità dall'attuale proprietario (anche perché dovrebbe essere suo l'onere), e poi successivamente comunicare all'ufficio condono il cambio di intestazione della domanda una volta rogitato.

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  9. Salve architetto,
    volevo sapere se era possibile presentare ed iniziare i lavori tramite la presentazione di una CILA su un immobile oggetto di domanda di condono non ancora definita

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    1. si è possibile: in questo caso chiederanno di allegare alla CILA l'intera domanda di condono edilizio e parallelamente una liberatoria con la quale il committente dichiara che non si rivarrà sul comune nel caso in cui la sanatoria dovesse essere rigettata (il rigetto della sanatoria invaliderebbe le opere pur legittimamente autorizzate)

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    3. ho chiesto al municipio competente, poichè i lavori in realtà consisterebbero nella fusione di due appartamenti di cui uno è oggetto di domanda di condono.

      In un primo momento (dove il committente non mi aveva dato il quadro completo della situazione )il mio "escamotage" (legale ovviamente) consisteva nel fare due CILA separate per le due U.I., poichè il committente aveva fretta di iniziare i lavori per rientrare nelle detrazioni fiscali da poco prorogate fino a dicembre 2013).

      Successivamente peròmi ha messo al corrente che le due U.I. entro fine ottobre c.a. sarebbero dovute necessariamente essere fuse, in quanto ha acquistato la seconda U.I. come prima casa ed ha quindi tempo un anno da quando ha rogitato per eseguire tale operazione.

      Tale condizione dunque esclude la mia prima ipotesi e necessariamente si dovrà procedere con una SCIA per fusione.

      Poiché i tempi di rilascio del condono nel comune di Roma sono ben noti a noi tutti, parlando con il tecnico del municipio mi ha detto che potrei presentare la SCIA previo atto d'obbligo con il quale il committente si impegna a ripristinare lo stato dei luoghi antecedente la domanda di condono qualora il comune rigettasse la domanda, in linea con il suo suggerimento se non che l'atto d'obbligo comporterebbe un aggravio delle spese per il committente rispetto ad una semplice liberatoria.

      Cosa ne pensa a riguardo?

      E' come mi ha detto il tecnico del comune o in effetti basterebbe una liberatoria in carta semplice firmata dal committente ?

      Grazie in anticipo per la disponibilità

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    4. Ciao Alessandro. A mio avviso occorre l'atto d'obbligo: una semplice liberatoria non è sufficiente. Mi sembra che tra le causali con cui presentare sollecito di condono non ci sia quella delle opere edili, ma forse per fusione...si potrebbe tentare...ma certamente i tempi non ci sarebbero per ottobre.
      Io presenterei direttamente la SCIA, tanto come la CILA autorizza ad iniziare i lavori anche il giorno successivo a quello di protocollazione, e quindi l'alternativa non ha senso.

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  10. buongiorno,
    ho intenzione di acquistare un immobile nel comune di Roma, costruito negli anni '80 con regolare concessione salvo che per il seminterrato uso cantina, che consiste in una superficie di circa 100m2 invece dei circa 20m2 concessi. Per tale abuso fu presentata domanda di condono secondo la legge del 1985.
    Il venditore ha fretta di concludere, il mio notaio ha sollecitato il Comune ma il Geometra incaricato dal venditore è pessimista su una risposta in tempi brevi.
    Il venditore, d'accordo con l'agenzia immobiliare, propone di lasciare un assegno in deposito a copertura di eventuali ulteriori spese, dando per scontata l'approvazione della domanda.
    Mi consiglia di accettare? Come posso stimare l'entità dell'assegno, che deve coprire la peggiore delle ipotesi, cioè, immagino, il ripristino dei luoghi come da concessione edilizia... Ma come "demolisco" 80m2 di cantina sotto un immobile? Basta chiuderla con un tramezzo?

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    1. Salve Diego,
      per esperienza personale, dopo il sollecito l'ufficio condono risponde in un mesetto, massimo due, se le pratiche non sono particolarmente complesse. Dunque io consiglio fortemente di aspettare, anche perché il notaio, se conosce il proprio lavoro, non accetterà a rogitare neanche con l'assegno a garanzia.
      Teoricamente il ripristino potrebbe essere fatto costruendo una parete che isoli le porzioni abusivamente ampliate. Comunque l'assegno non dovrebbe coprire solo i costi di ripristino, ma anche il minor valore dell'immobile dovuto al fatto di dover rinunciare a quegli 80mq che verrebbero annullati.

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  11. buongiorno Marco,
    ti scrivo per farti una domanda sulla documentazione richiesta dall'ufficio condono ma prima di tutto colgo l'occasione per augurarti di trascorrere buone vacanze:)
    la mia domanda è: cosa intende precisamente l'ufficio condono quando, insieme alla "dichiarazione di mancanza di pregiudizio - modello 34 ok ci siamo", chiede anche "FOTO AEREE CERTIFICATE RELATIVE ALLA
    DATA DI ULTIMAZIONE DELLE OPERE ABUSIVE"??? ok sappiamo cosa è una foto aerea, da non confondere con l'ortofotografia, ma non capisco come possa averle un privato a meno che non si possa presentare il fermo immagine di Google maps (zoommata precedente lo street view)che però non è risalente all'anno in corso. e la questione della certificazione, foto certificate da chi?
    grazie per l'attenzione e buon lavoro;)

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    1. Sono in ferie, rispondo come posso. Per foto aeree certificate.si intende foto fatte da enti o società che possono certificare le immagini, come l'aerofototeca nazionale, l'azienda sara nistri, l'archivio dell'igm

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  12. scusa mi correggo volevo dire che il fermo immagine di Google maps (zoommata precedente lo street view)E' risalente all'anno in corso.

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  13. se nell'atto di compravendita il notaio ha specificato che "le eventuali ulteriori spese relative a detta domanda di sanatoria rimarranno a totale carico della parte venditrice" come funziona? comunque chi ha comprato deve pagare e poi rivalersi sul vecchio proprietario per la spesa fatta, o può "pretendere" i soldi prima del pagamento?

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    1. Generalmente si intende che il venditore pagherà di tasca sua le.richieste ddll'ufficio condono. Se si dovesse rifiutare però non so bene come occorre procedere, immagino con una causa. Comunque è anche per questo che.uno dei pochi motivi per.cui.si può sollecitare una pratica di condono è proprio in caso di vendita

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  14. se posso esprimere un opinione, dato che siamo entrambi in attesa di una risposta da parte di Marco sempre molto disponibile...secondo me colui che compra, e pretende di non accollarsi la responsabilità della pratica abuso, sarebbe opportuno che non pagasse nulla.
    la cosa più logica sarebbe proprio chiedere all'ufficio condono che le comunicazioni continuassero ad arrivare a chi ha venduto. ovviamente una volta chiusa la pratica chi ha venduto dovrebbe dare copia degli atti finali a chi ha comprato.

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  15. Salve architetto ho una domanda
    stavamo acquistando un immobile nel comune di roma ma al momento del compromesso la proprietaria a sua insaputa è venuta a conoscenza della mancanza della concessione in sanatoria per abuso riguardande un ampliamento con chiusura di parte di un terrazzo per un totale di 12mq per il quale a suo tempo(nel 2003) è stata presentata reletiva richiesta di condono con pagamento oneri.Successivamente furono richiesi documenti integrativi quali aggiornamento ama e imu alla ex proprietaria che non avendo dichiarato cambio di residenza non ha mai ricevuto tali richieste,pertanto la domanda di concessione è stata sospesa,ora la domanda è quali sono le tempistiche nel comune di roma? la proprietaria attuale ha sia fornito le documentazioni integrative necessarie e pagati gli oneri accessori e sia richiesto un sollecito per motivi di vendita,inoltre è vero che in caso di rigetto la pratica va chiusa entro 60 giorni dal sollecito? le faccio queste domande perchè sembra che i tempi siano eterni per l ottenimento di tale documento necessario per andare a rogito.La ringrazio Buon lavoro
    Cordialmente
    Stefano

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    1. Salve Stefano,
      generalmente i solleciti per imminente compravendita vengono evasi entro un paio di mesi al massimo: i tempi possono allungarsi se la pratica ha dei problemi (mancanza di documentazione varia o cose del genere) nel qual caso comunque l'ufficio comunica le problematiche emerse. Il fatto che dal 2003 non sia ancora stata rilasciata la concessione è del tutto normale: ormai le pratiche vengono lavorate solo su sollecito diretto.

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  16. Salve architetto, avrei bisogno di una delucidazione..potrebbe sembrare una domanda strana:come si fa a sapere se un dato immobile è interessato da una domanda di condono o da una concessione in sanatoria? Ho provato a prendere appuntamento on line per una visura all'ufficio condono ma vogliono direttamente il numero di pratica, che io ovviamente non conosco.
    La ringrazio fin d'ora e le faccio i complimenti per il blog,utilissimo e molto chiaro!

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    1. Puoi provare ad andare fisicamente a via di decima senza appuntamento e chiedere al desk centrale: lì dovrebbero poterti aiutare. Se fossero particolarmente oberati (ci sono giorni in cui non si sa a chi dare il resto) puoi provare a chiedere del responsabile di sala che è sempre molto gentile e disponibile. In alternativa, puoi provare a chiamare il call-center: non è escluso che questo tipo di informazioni la possano dare anche per telefono.

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  17. Salve architetto, volevo porle un quesito.
    E' possibile pagare adesso un condono per un appartamento
    ricevuto in eredità cui il precedente proprietario pur avendo ricevuto cinque anni fa una comunicazione dal comune di Napoli per regolarizzare la situazione, ha, diciamo così, "dimenticato di pagare".
    la saluto
    lia

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    1. Salve Lia,
      da comune a comune le procedure interne per i condoni cambiano, comunque il mancato pagamento non dovrebbe sfociare in un rigetto automatico, a meno che nella lettera non fosse espressamente specificato che il non pagare entro una certa data avrebbe causato l'archiviazione del fascicolo.
      Certamente le faranno pagare gli interessi ulteriori dalla data di ricevimento della lettera.

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  18. Salve,
    ho acquistato un appartamento condonato. Ho il certificato di agibilità, ma non ho ancora la "concessione edilizia in sanatoria", che dovrebbe arrivare (sono passati 4 anni dal rogito). Le premetto che la banca, x l'erogazione del mutuo, ha voluto una dichiarazione giurata dal comune di alcun impedimento al rilascio della concessione. Quindi come documento ho questo.
    Ora ho problemi di infiltrazioni dal tetto e vorrei rifarlo, ma mi hanno detto che per le case con la concessione edilizia in sanatoria, x le ristrutturazioni di questa portata ci sono dei rischi...Potrebbe darmi tutte le informazioni del caso?
    e come posso sollecitare per ricevere la concessione edilizia in sanatoria?
    grazie mille!!!

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    1. Se ha l'agibilità di condono dovrebbe anche esserci la concessione in sanatoria: suppongo quindi che abbia l'agibilità dell'intero fabbricato, che però non serve a molto per gli immobili condonati. Se deve fare opere esterne invasive, può sollecitare il rilascio della concessione: è uno dei pochi casi in cui si può fare richiesta di sollecito.

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    2. No la concessione ancora non mi è arrivata, il geometra mi disse che mi sarebbe arrivata dagli uffici catastali, ma ancora non l'ho ricevuta. Ma ho tutta la pratica del condono con i bollettini pagati e la lettera di conclusione del condono dove c'è scritto che sarebbe arrivata la concessione. in più ho la dichiarazione giurata del comune . Ma quindi per fare opere di ristrutturazione è necessaria la concessione? non mi bastano i documenti che ho? Consideri che dalle visure catastali l'immobile risulta come abitazione e con tutti i vani condonati.
      Grazie ancora della sua disponibilità
      Cordiali Saluti

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    3. finchè la concessione non è rilasciata, l'opera è ancora formalmente abusiva (così come l'indagato è formalmente innocente fino al verdetto di eventuale colpevolezza), quindi se vai a farne modifiche sostanziali, modificando esternamente volumi in corso di condono, secondo la legge perdi di fatto il diritto al condono, perché tu devi condonare esattamente quello che hai realizzato abusivamente in passato. Per questo puoi sollecitare la definizione della pratica se devi fare interventi strutturali. Una volta rilasciata la concessione, il volume diventa legittimo a tutti gli effetti e allora puoi farci quello che ti pare.

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    4. Grazie ancora per le informazioni, se posso approfittare, per sollecitare il rilascio della concessione, c'è un modulo disponibile online?
      Grazie ancora!!!

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  19. Gentile architetto,
    dopo aver fatto l'atto preliminare di un appartamento e aver versato la regolare caparra, siamo venuti a conoscenza, tramite la visione della concessione, che uno dei balconi è abusivo. Nella planimetria catastale, invece, era presente.
    Consigliandoci con un tecnico ci sono state prospettate due soluzioni: 1. la presentazione della pratica di condono da parte dell'attuale proprietario e il nostro successivo acquisto non dopo l'arrivo della concessione in sanatoria; 2. La compravendita e la pratica a nostro nome (detraendo dall'importo totale le spese da affrontare). A noi premerebbe concludere l'affare per iniziare al più presto lavori di ristrutturazione per l'imminente matrimonio. Vorremmo sapere qual è la soluzione migliore tenendi presente che abbiamo patlato con un tecnico del comune e ci ha detto che la sanatoria è possibile.

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    1. Grazie per la disponibilità.

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    2. Salve,
      mi sembra strano che vi sia stato suggerito di presentare una domanda di condono: allo stato attuale non è più possibile presentare nuovi condoni, a meno che sull'immobile non sia già aperto un fascicolo di condono e non sia possibile integrarlo con ulteriori abusi da sanare. Dunque mi sembra maggiormente percorribile la seconda ipotesi, ma in ogni caso io farei sanare al precedente proprietario, così che voi possiate rogitare con un atto "pulito", senza dichiarazioni strane relative a pratiche in sospeso. Una sanatoria è praticamente istantanea: il tempo giusto di preparare la pratica, aggiustarla assieme ai tecnici comunali e depositarla, e poi rogitare una volta depositato, anche solo dopo pochi giorni, il certificato di collaudo (che non tutti i comuni chiedono per le sanatorie): secondo me conviene fare così.

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  20. Sto comperando una casetta a cui è stato condonato il sottotento rendendolo di fatto abitabile. E' tutto ok?. E che differenza c'è tra abitabile e agibile e quale e richiesta al rogito?. Grazie Marino

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    1. se il sottotetto è condonato allora lo stato di fatto è legittimo, ammesso che sia legittimamente edificato tutto il fabbricato. La richiesta di agibilità nel suo caso si fa allo stesso ufficio che ha rilasciato la sanatoria. Tra agibilità e abitabilità non vi è differenza: è il nome che negli anni è stato dato allo stesso certificato.

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  21. Gentile collega. Vorrei un consiglio utile su questo caso complesso: Appartamento su due livelli interessato da condono 47/85 (non ancora rilasciato) con grafici allegati su modello catastale all'istanza ma non ufficiali (in sostanza un rilievo timbrato dal tecnico che ha presentato l'istanza di condono). L'immobile al piano sesto risulta unito a quello al piano settimo con scala interna (stato attuale conforme a questo grafico). Il dato catastale iniziale dell'istanza è un subalterno che allo stato attuale è stato soppresso a seguito di fusione CATASTALE del 2001 (successiva all'istanza di condono). Ora mi ritrovo con un istanza di condono in autocertificazione sull'attuale dato catastale presentata a maggio 2013 che descrive le due tipologie di abuso, (Abuso 1:realizzazione di piccola veranda - Abuso 2:diversa distribuzione funzionale degli spazi interni per modifiche alle tramezzature e collegamento con scala interna tra piano 6° e 7°) ma in realtà secondo me è da annullare in quanto con istanza di condono non ancora esitata l'immobile non doveva variare nè ai fini catastali con il dato originario, nè era possibile fare una fusione di questo vano con il piano sottostante e di conseguenza avere un nuovo dato catastale. Ti chiedo: secondo te cosa devo fare? E' possibile richiedere un accertamento di conformità per sanare lo stato attuale dei luoghi? In caso affermativo (non mi trovo in zona vincolata) che fine fa l'istanza di condono presentata nel 1986? E' possibile rinunciare e presentare un accertamento di conformità? Tra l'altro il cliente ha già modificato ulteriormente lo stato dei luoghi con dei lavori di modifiche interne di tramezzature. Aiuto!!!!Attendo qualche buon consiglio. Grazie!

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    1. Come tu stesso dici, lo stato dei luoghi non deve essere modificato nel mentre si attende il rilascio della concessione in sanatoria, pena il decadimento della sanatoria stessa. Non è nemmeno possibile, secondo me, ottenere un accertamento di confiormità (perché tra l'altro per ampliamenti nemmeno sarebbe possibile) ma la cosa andrebbe verificata presso il dipartimento. Dunque hai due strade: o imponi al cliente di tornare allo stato di condono e, successivamente, presentare domanda per fare le modifiche, sempre che siano ammissibili, oppure provare a presentare una integrazione alla domanda di condono in cui il committente dichiara che nella prima domanda si era "scordato" di inserire alcune cosette: non ci crederà nessuno, ma è una prassi più pulita di altre sotto certi aspetti.

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  22. Buongiorno architetto,
    ho desiderio di acquistare un immobile nel quale la sanatoria non è conclusa. I proprietari, per ragioni di liquidità vorrebbero fare il compromesso (e ricevere la relativa caparra) prima della chiusura in modo da utilizzare tale denaro per pagare gli oneri spettanti al conguaglio.
    Nel particolare mi hanno mostrato una carta nella quale il comune "DECIDE di accogliere la domanda di sanatoria presentata e disporre il rilascio della stessa come dalla normativa prevista dalla L.47/85 e L.R.23/85"... previo pagamento degli importi....
    Mi chiedo se tal caso posso considerarlo pari al "caso 1" eccetto che per il pagamento, o se possano esserci casi di rigetto per esempio a causa di un ritardato pagamento... Ovviamente metterei nelle clausole di compromesso la richiesta di completamento della pratica entro un determinato termine, però mi pongo il problema del'eventuale recupero della caparra, visto che trattasi di persone poco abbienti. In tal caso, se acquistassi l'immobile ovviamente potrei rischiare di pagarmi io tali spese per la conclusione, ma mi chiedo: potrei "dormir tranquillo" sull'accettazione del condono?

    Grazie mille

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    1. Se non è stata rilasciata ancora la concessione ci troviamo nel caso 2. Mi rendo conto del problema, effettivamente un margine di rischio c'è. Comunque se il Comune ha già comunicato il rilascio della concessione a fronte del pagamento del conguaglio dovuto, di fatto la stessa concessione è già rilasciata, e basta solo pagare.

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    2. Grazie ancora dei chiarimenti.
      Quindi, in conclusione, il margine di rischio è sul denaro da pagare e sulle lungaggini burocratiche ma, visto che è stata accettata, non sullo stato dell'immobile?
      Insomma, visto il parere del comune il condono non può essere più rifiutato?

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    3. No di fatto non può essere rifiutato, ma gli importi vanno pagati entro un certo tempo: non fatelo scadere.

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  23. Caro Marco, torno ad interpellarti, questa volta a riguardo di un'agibilità a seguito di condono! Mi sai dire se la dichiarazione di mancanza di pregiudizio si può effettuare anche se iscritti all'abo da meno di 10 anni? e poi...per quanto riguarda le barriere architettoniche:mi confermi che devo fare una perizia giurata e non basta una dich. sost. di atto notorio?? In un post precedente parli di mesi per il rilascio da parte dell'Ufficio Condono del cert. agibilità. Lì non esiste il silenzio assenso dei 60 giorni, vero? Più o meno quanti mesi ci mettono?! Ti ringrazio molto, Paola

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    1. CIao Paola, la procedura di agibilità all'UCE non segue le normative statali perché è una procedura che fa ancora riferimento alla vecchia legge speciale sul condono, per questo non ha il silenzio-assenso. Generalmente ci vogliono al massimo 6 mesi, comunque considera che a Roma lavorano ad organico ridotto, tant'è che hanno anche sospeso il servizio informativo front-office.
      La dichiarazione sul pregiudizio la puoi fare anche se sei iscritta da meno di 10 anni. Sulle barriere architettoniche non saprei dirti di preciso, ma mi sembra strano che ti chiedano la perizia giurata.

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    2. Ciao Marco! Sono ancora qui...senza aver concluso molto!! L'UCE ha mandato una lettera di diniego alla richiesta di agibilità dicendo che, essendo stata la concessione rilasciata per Tipologia 7, senza aumento di superficie nè volume, ed essendo le planimetrie catastali presentate per il condono difformi dall'ultimo titolo abilitativo (1939) e presentando superficie in più, il rilascio dell'agibilità non è di loro competenza perchè riguarda solo parte dell'edificio.....?!? Ho inviato una raccomandata e il tecnico, stranamente, mi ha ricontattata, dicendomi che pur essendo stata rilasciata la concessione, una parte risulta abusiva perchè presente maggiore superficie! Come faccio ad uscire da questo labirinto?? al IX Dip. mi hanno detto che non è di loro competenza, perchè c'è un condono di mezzo! Tra l'altro io avevo presentato poco fa anche una CILA in sanatoria per opere interne!!Non mi vale più?? Aiutoooo!!Attendo qualche tua dritta!! Grazie, come sempre! Saluti, Paola

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  24. Buongiorno architetto
    sono interessato all'acquisto di un immobile "terra-tetto" per cui sono stati richiesti n°3 condoni:
    il primo 47/85 per la realizzazione di un magazzino: rilasciato con concessione edilizia in sanatoria n°XXXXX.
    il secondo 724/94 per frazionamento di suddetto magazzino e cambio di destinazione d'uso di questa quotaparte ad abitazione: arrivata la lettera di notifica ma non ritira la concessione edilizia (o forse l'hanno ritirata solo recentemente su mie pressioni).
    il terzo 326/03 per cambio di destinazione d'uso della restante parte in abitazione: hanno pagato solo l'oblazione ma manca la quota alla regione.

    Attualmente l'immobile (un parallelepipedo rettangolo) è allo stato di rustico ed è alto solo 2,70m...
    è possibile passare l'abiltabilità con altezze minori vista la necessità di realizzare un pavimento e di dover "finire" il soffitto?
    è possibile realizzare un tetto a falde per l'installazione di pannelli fotovoltaici invece della copertura piana e recuperare in questo modo qualche centimetro in altezza?

    Complimenti e congratulazioni per il blog...
    sei davvero molto bravo!!

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    1. Ciao, scusa mi ero perso il tuo intervento. l'abitabilità deve essere chiesta all'ufficio condono, ma solo dopo che si sono definite tutte le procedure. Se l'immobile ha delle porzioni autonome e legittime, indipendenti da procedure di condono, si può presentare una agibilità parziale, di cui parlerò presto sul blog perché è una novità fresca fresca del comune di roma. Il tetto a falde si può fare, se l'area non è vincolata (ma se rilasciano il condono del 2003 si vede che non lo è), con una DIA: puoi presentarla anche adesso, prima che vengano definiti i condoni, ma dovrai presentarla al dipartimento invece che al municipio.

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    2. io credo che la zona sia vincolata in quanto dentro o comunque vicino al parco di vejo...
      ho visto che sei di Roma...
      dato che sono da tempo interessato alla cosa ma non ho mai trovato persone preparate e competenti come te possiamo contattarci in privato?

      grazie e buon lavoro

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    3. senz'altro: scrivimi a info@architetticampagna.it oppure visita la pagina dei contatti di cui in alto trovi il link.

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  25. Il sottotetto risulta condonato come camera, ha l'altezza max di 2,7m e minima a 1,2 può essere rilasciata l'agibilità?

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    1. non per le porzioni di superfici inferiori a 1,5mt di altezza.

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    2. Grazie, ma allo stato di fatto se io abito all'interno del sottotetto condonato senza abitabilità che rischi corro? E comunque oltre al limite di 1,5m devono esserci finestre per 1/8 della superfice?

      Grazie

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    3. La legge sul condono va in deroga sui rapporti aeroilluminanti: mi pare che basti rispettare 1/12. in teoria una abitazione senza abitabilità non sarebbe "abitabile", ma di fatto è solo un problema burocratico: nessuno verrà a metterti i sigilli per "uso non dovuto" dell'abitazione.

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  26. Buongiorno architetto. Sto valutando la possibilità di acquistare un immobile accatastato come negozio ma ristrutturato internamente come piccolo appartamento con un soppalco (26 mq + 10 mq di soppalco). Di questo soppalco l'agenzia mi deve fornire l'abitabilità?
    A detta dell'agenzia inoltre, l'immobile può cambiare la destinazione d'uso a ufficio ma non ad appartamento in quanto mancano 3 mq in quanto non viene conteggiato il soppalco nei MQ. Questo significa che il soppalco non è abitabile? Per sperare nel cambio di destinazione d'uso ad appartamento, l'unica è che cambi il piano regolatore.. o potrebbe il cambio di destinazione d'uso potrebbe rientrare in un condono?

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    1. Il regolamento edilizio impone che l'alloggio di più piccole dimensioni non possa essere inferiore a 28mq. Se l'agenzia le dice che il soppalco non rientra nei computi, significa che è abusivo: ne tenga ben conto nella valutazione dell'acquisto e, quantomeno, pretenda che il soppalco, se effettivamente abusivo, non venga conteggiato nella superficie che produce il valore dell'immobile.
      Sconsiglio sempre di acquistare immobili in situazioni illegittime così evidenti, perché eventuali problemi poi ricadrebbero sull'acquirente, in quanto in sede di rogito non si potrà in nessun caso fare cenno al fatto che l'immobile attualmente è abitativo ma con una destinaizone d'uso non congrua (il notaio sarebbe obbligato a denunciare il fatto in procura).
      Si consideri inoltre che per gli immobili ufficialmente non abitativi non è possibile chiedere agevolazioni prima casa, non possono essere eletti a residenza, non possono usufruire di agevolazioni fiscali.

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    3. La ringrazio per la riposta, ne deduco che tutti gli annunci che vedo in cui la superficie è inferiore ai 28 mq, certamente non sono abitativi! Considerando che tutti gli impianti sono a norma, e se rimuovessi il soppalco abusivo, rendendo così legittimo l'immobile, ma comunque mantenessi i servizi (cucina e bagno), potrei affittarlo a settimana con dei contratti temporanei turistici (tipo casa vacanza)? O comunque essendo negozio non ci si potrebbe soggiornare/pernottare?

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    4. I negozi non possono essere usati nemmeno per l'attività di casa vacanza: nella domanda infatti bisogna specificare ed asseverare la destinazione d'uso dell'immobile. Gli appartamenti possono essere inferiori a 28mq solo se hanno un condono.

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  28. Buongiorno Architetto, scrivo per sapere se ci sono novita' riguardanti l'agibilita' parziale. Inoltre mi chiedo se per ottenere l'agibita' di una veranda di 12 mq condonata con condono del 95, gia' ottenuta e pagata la concessione in sanatoria, sia necessario cmq presentare la documentazione inerente l'intero appartamento. Inoltre nella domanda che mio nonno ritiro' all'epoca per richiedere tale agibilita' c'era scritto che per immobili con meno di 450 mc non era necessario presentare l'idoneita' static. Le risulta?
    Grazie per il tempo dedicato e complimenti per la sua professionalita'

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    1. Salve, sì, sull'agibilità parziale ci sono novità, ne parlerò a breve in un post specifico. in ogni caso nei condoni è sempre possibile ottenere l'agibilità per il singolo immobile, e comunque si, occorre considerare nell'agibilità l'intero appartamento, anche se il condono riguarda una piccola parte. L'idoneità statica è generalmente necessaria, dipende però dal tipo di opere che si vanno a condonare.

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  29. Ho visto una casetta che è stata condonata, così composta:
    Piano terra condonata come cucina+bagno, piano terra condonato come soggiorno+camera+bagno, piano sottotetto come camera.
    La mia domanda è questa, è possibile richiedere l'agibilità per l'intero edificio, considerando che le altezze del piano interrato e terra sono sopra i 2,7m e il sottotetto va dai 2,7 m al metro circa.
    Eventualmente la cucina puo essere messa al piano terra in soggiorno?
    L'altezza media del sottotetto per il piemonte è 2,4m, vuol dire che dovrei usare la porzione di sottotetto dai 2,7 ai 2,1 m?
    Per ultimo il certificato statico dovrebbe già essere stato consegnato in fase di condono.

    Grazie Marino

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    1. L'agibilità può essere ottenuta per ogni edificio condonato, anche in deroga ai rapporti minimi imposti dalle leggi nazionali o locali, ma ci sono dei valori minimi al di sotto dei quali comunque non è possibile andare: le superfici al di sotto di 1,8mt di altezza per esempio non possono essere considerate agibili e nel caso di tetti inclinati occorre indicare in planimetria le porzioni al di sotto di tale altezza. la cucina può essere spostata.

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    3. Grazie, secondo lei quanto puo costare la richiesta di agibilità, e il certificato statico dovrebbe già esserci visto il condono.

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    4. Generalmente parliamo di 6-700 euro, ma bisognerebbe vedere la pratica nello specifico per vedere se ci sono problematiche particolari.

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  30. Salve Architetto,brevemente:

    Come scritto nel preliminare di acquisto dovevamo rogitare entro Settembre 2013, ma la concessione in sanatoria per un cambio di destinazione d'uso (da cantina ad appartamento) non è ancora arrivata.
    Ora siamo a Febbraio 2014 e probabilmente la concessione e il conseguente rogito verrano effettuati a Marzo 2014.

    Dal momento che noi attualmente siamo in affitto, volevamo chiedere il rimborso delle mensilità da Settembre a Marzo, più una somma da quantificare, per gli eventuali interessi maturati se avessi vincolato i soldi in banca.

    Al contrario, i venditori sostengono che si poteva già rogitare prima, anche in mancanza della concessione in sanatoria e che quindi non sono disposti a rinegoziare il prezzo. Ci hanno pure proposto di cambiare notaio, dal momento che sostengono che altri professionisti fanno rogitare anche in mancanza di questo documento.

    Cosa prevede la normativa?
    Si può rogitare anche in mancanza di concessione in sanatoria?
    Esiste qualche sentenza della Cassazione?

    Grazie in anticipo

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    1. purtroppo non c'è una norma che esplicitamente vieta di rogitare senza la concessione in sanatoria, ma dato che la concessione è l'unico atto che dà garanzia sull'accoglimento del condono, i notai che conoscono il loro mestiere evitano di rogitare senza. Anzi, occorrerebbe che fosse prodotta non solo la concessione, ma anche la relativa agibilità. Questo la legge invece lo specifica: gli immobili non possono essere compravenduti nè locati se privi di agibilità. Ma la giurisprudenza non ha mai annullato rogiti fatti per immobili privi di tale documento, quindi alla fine è un po un gatto che si morde la coda, come troppo spesso accade in questo paese. Magari è pure possibile trovare un notaio disposto a rogitare senza concessione, ma si consideri che finchè non c'è la concessione, si sta di fatto acquistando un qualcosa che è ancora abusivo (il presentare la domanda di condono infatti non dà nessuna garanzia di futuro accoglimento).

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  32. Grazie. Un'ultima cosa e poi chiudo. Relativamente al certificato di agibilità il geometra mi dice che ne esistono di due tipi:

    - Uno sembrerebbe legato al fabbricato (quindi reperibile prima ed aldilà che venga concluso l'iter della concessione in sanatoria)
.
    - L'altro legato alla concessione in sanatoria (quindi rilasciato alla fine dell'iter).
    
Non a caso, in un primo momento l'ufficio del condono edilizio ci ha contattato per dirci che mancava il certificato d'idoneità statica (documento che presumo abbia a che fare con l'agibilità); successivamente sono riusciti a reperirlo evitando di farcene fare uno nuovo.
    

Ora, visto che è appurato che senza certificato di agibilità non si può rogitare, il certificato indispensabile per l'atto di compravendita è quello legato alla concessione in sanatoria o l'altro (quello già disponibile)?


    La concessione in sanatoria è relativa sia ad un cambio di destinazione d'uso da cantina ad appartamento, sia alle variazioni delle posizioni sulla piantina di un cancello e di un piccolo fabbricato non residenziale, presenti in giardino.

    P.S.
    
Mi scuso in anticipo per la mia esposizione dei fatti un po' grossolana, ma attualmente, gli elementi che ho sono questi.

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    1. l'agibilità che servirebbe per rogitare è quella da chiedersi successivamente al rilascio della concessione in sanatoria, ma per averla occorrerebbe aspettare 3-4 mesi dopo l'ottenimento della concessione. L'agibilità del fabbricato non serve a nulla negli immobili con condono, perché questi sono esplicitamente esclusi dalla validità dell'agibilità dell'intero stabile.

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    2. l'idoneità statica è una dichiarazione che si inserisce nelle procedure della pratica di condono: con l'agibilità c'entra in termini relativi, comunque certamente non coincide con essa.

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  33. Gentile arch. Campagna,

    ho stipulato una proposta di acquisto con agenzia e la prossima settimana dovrei procedere al compromesso.
    Per l'appartamento risulta esistere una domanda di concessione aperta (frazionamento di una villa in appartamenti eseguito nel 2005).
    Mi sto facendo aiutare da un tecnico che collabora con il mio notaio.
    Domani il mio tecnico riceverà intanto la relazione effettuata dal tecnico del venditore, sembra che la situazione sia ok ma la risposta definitiva, anche se è stata richiesta la procedura d'urgenza per vendita dell'immobile non ci sia ancora.
    Secondo lei a che cosa posso andare incontro se comunque accetto di fare il compromesso (che comprende anche il pagamento dell'agenzia) e poi mettessi una clausola che al rogito sarà necessaria la risposta definitiva ?
    Si tratta di Roma (XX municipio ora diventato XV) risponderanno mai in tempo per il rogito (Maggio?).
    Grazie in anticipo

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    1. Aggiungo che l'immobile si trova nel parco di vejo (via della Giustiniana)

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    2. Mi sembra che la pratica di condono abbia due problemoni: 1. che le opere sono state fatte nel 2005 e quindi dopo la data ultima utile per sanare con l'ultimo condono, che era 2003; 2. che siamo dentro ad un parco naturale, dove il condono è esplicitamente escluso dalla legge della regione lazio. Se siamo veramente dentro al parco, la domanda verrà rigettata. Se vuole comunque fare il compromesso (anche se è molto rischioso in questa situazione) le consiglio di inserire la clausola di nullità se il condono dovesse essere rigettato (o non dovesse arrivare risposta entro un certo tempo) ed anche un'accordo con l'agenzia per pagare la loro provvigione solo al rogito, invece che al compromesso.

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    3. mi hanno fornito la prima risposta in seguito alle verifiche: la richiesta di condono é stata fatta in realtà nel 95, il geometra riporta nella relazione che la pratica ad oggi risulta sottoposta a vincolo di tutela ai sensi del d.lvo 42/2004 per il quale l'uce richiedeva nulla osta per compatibilità paesaggistica (stiamo comunque parlando di un frazionamento di qualcosa di esistente) e a tal proposito quantificherà l'indennità risarcitoria. Viene anche riportato che la pratica risulta completa della documentazione necessaria e non si presentano vincoli ostativi al rilascio della concessione in quanto ad oggi non sono state emesse reiezioni. peró c'è un importo abbastanza importante di pagamenti a conguaglio per oneri concessori e danno ambientale da quantificare. Che ne pensi ? C'é qualche possibilità di procedere al compromesso in serenità ? ancora grazie

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    4. Se la pratica è stata depositata con il condono del '94 allora si può ottenere la concessione, ma il vincolo è sempre un incognita, sia in termini di tempo, sia di responso. Io attenderei l'esito del condono per rogitare, perché un certo margine di rischio c'è: il fatto che la documentazione del condono sia completa non è garanzia automatica di successo della pratica.

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  34. Buoongiorno Architetto,
    volevo sottoporti un quesito inerente l'ultimo condono del 2003.
    Quest'ultimo è escluso per le aree sottoposte a vincolo, qualora non rientranti in piani attuativi.
    Nel caso del centro storico di Roma (all'interno delle ura aureliane) il condono è pertanto inammissibile per qualsiasi tipologia? Il mio caso è una tipologia 3 per cambio di estinazione d'uso da C2 a C1 senza opere.
    Grazie

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    1. Secondo me si, il condono è inammissibile all'interno delle mura aureliane per qualunque tipologia di condono richiesto. tuttavia non ho mai rivolto esplicitamente la domanda ai tecnici del condono.

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  35. pertanto le centinaia/migliaia di richieste di condono presentate saranno rigettate.
    Il vincolo dell'UNESCO è successivo alla legge del condono, ma la legge fa riferimento anche a opere realizzate prima dell'apposizione del vincolo.
    Credo che ci saranno molte cause e come al solito gli unici beneficiari saranno gli avvocati.
    Grazie e buona giornata

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    1. il vincolo unesco risale al 1989, poi non so quando l'abbia recepito il ministero, ma non credo molto tempo dopo. il condono è sempre una legge speciale, nella quale vige il concetto che le opere vengono sanate secondo le regole in vigore al momento della richiesta di sanatoria, e non all'epoca di realizzazione del manufatto. secondo me sul punto c'è poco da fare causa, ma immagino che ugualmente si riempiranno i tribunali...

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    2. sto seguendo alcune pratiche all'ufficio condono per concessioni in sanatoria in centro storico a Roma (condono 2003). quando avrò novità al riguardo posterò un resoconto

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    3. ti ringrazio se vorrai farmi sapere cosa ti diranno: fa sempre comodo avere la certezza di certe affermazioni.

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  36. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  37. Buongiorno, le scrivo per chiederle lumi riguardo una questione che mi sta provocando parecchi grattacapi non essendo io competente in materia.

    Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile posto all'ultimo piano di un palazzo, è un superattico ricavato dall'unione di 7 lavatoi e poi condonato con regolare concessione in sanatoria. è stata fatta anche la richiesta di agibilita che a quanto pare, senza nessun controllo, dopo 60 giorni si ritiene accettata dal comune per silenzio assenzo.
    Ora le spiego il problema: l'agenzia immobiliare che mi sta facendo da intermediario mi ha fornito una planimetria catastale con su scritto "altezza 3 metri", al sopralluogo era evidente che l'altezza fosse inferiore ma l'agente mi disse che c'era un controsoffitto..ed io non diedi tanto peso alla questione, dopo aver fatto la proposta, da un ulteriore sopralluogo, scopro invece che l'altezza è 2,30 m e che sulla mia testa c'era un solaio!!! ora mi chiedo questo....
    se il condono fa riferimento ad una planimetria errata è valido? devo andarmi a pescare da qualche parte la richiesta di condono?
    sulla richiesta di agibilità viene dichiarata un'altezza "minima interna dei locali"di 2.30 m ma questo documento fa riferimento comunque ad una planimetria errata, è valida comunque l'agibilità?
    se i proprietari sistemano la planimetria sono a posto con tutte le carte?
    in termini legali questo appartamento può avere l'agibilità? (ho letto da qualche parte che il comune di roma da delle eccezzioni per i sottotetti) ma visto che sopra al soffitto(solaio) si erge un bellissimo tetto spiovente, puo essere considerato sottotetto questo locale?

    la mia intenzione è quella di farmi restituire la caparra che ho versato, ci sono gli estremi?

    grazie!!!!!!

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    1. l'agibilità può essere rilasciata per un immobile alto 2,30 metri, ma il problema della errata indicazione dell'altezza interna è veramente molto significativo, e secondo me ci sono gli estremi per farsi restituire il doppio della caparra, in quanto l'immobile contiene un vizio evidente. In un certo senso, più che correggere la planimetria, sarebbe interessante "innalzare" l'immobile fino all'altezza condonata, dato che quella è l'altezza che è stata autorizzata, ma la procedura edilizia e, soprattutto, i lavori sarebbero assai complessi (e costosi).

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    2. Pensavo, però, che la pratica di condono sarà stata certamente corredata di foto e anche di sezioni dell'immobile, dalle quali si dovrebbe evincere la minore altezza: dunque occorrerebbe far correggere la concessione edilizia rilasciata, che è una cosa molto ma molto - ma davvero molto - difficile da ottenere.

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    3. capisco, intanto grazie, approfitto della sua disponibilità :-) secondo lei è possibile che sia stata concessa la sanatoria per un'appartamento alto 2.30? NON un sottotetto....è possibile che la sanatoria sia stata concessa senza la dichiarazione dell'altezza? poniamo caso che ci sia una sanatoria regolare, l'apparttamento a seguito della suddetta sanatoria, è anche agibile? GRAZIE!!!!

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    4. è possibile, con il condono, che spazi alti anche 2,30 metri siano legittimamente abitativi. quindi la concessione sarebbe stata rilasciata anche se si sarebbe indicato l'altezza di 230cm fin dall'inizio.

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  38. Salve buonasera ho questo tipo di problema. Acquisto nel 2006 il mio attuale appartamento con una sanatoria in corso richiesta nel condono 2003 Sull'atto vi sono tutti i protocolli del caso le copie dei bollettini e bla bla . Tra l'altro il proprietario sull'atto scrive sotto la sua responsabilitá che non ci sono vincoli di tutela sull'appartamento e invece avendo accettato una proposta di acquisto oggi mi sono recato all'ufficio del condono di roma e mi viene risposto che la pratica é stata rigettata in quanto l'appartamento si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico a questo punto forse perdo la vendita dell'appartamento ma vorrei sapere vista la dichiarazione mendace del proprietario possi agire legalmente contro di lui oltre che chiedendo la nullitá del contratto anche un risarcimento del danno ? Grazie per la risposta

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    1. Certo, può fare causa a chi le ha venduto l'immobile: la legge prevede, in caso di vittoria della causa, che il venditore le debba restituire il doppio di quanto dichiarato nell'atto di rogito, restituendo a questi la proprietà del bene. Faccia anche attenzione perché in questo momento, finché non denuncia il fatto, l'abuso per il quale fu chiesto il condono diventa a tutti gli effetti un abuso edilizio, e chi è passibile di denuncia è lei.

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    2. grazie per la sua preziosa informazione mi rivolgerò subito ad un avvocato se non altro per tutelarmi in materia penale

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  39. Buonasera, ho intenzione di acquistare un'immobile da destinare a officina auto.
    Il fabbricato ricade in zona agricola e in zona vincolata da un punto di vista paesaggistico.
    L'immobile " ad uso agricolo" è stato costruito con un concessione edilizia e poi successivamente con concessione in sanatoria da uso agricolo si è passati ad edificio industriale. E' stata regolarmente concessa la concessione in sanatoria. Da qualche anno con DIA il proprietario ha chiesto un cambio di destinazione d'uso da industriale a deposito derrate alimentari. nella relazione a corredo della DIA il tecnico ha asseverato che la nuova destinazione è compatibile con la zona agricola e con la 1° concessione edilizia. La domanda che le pongo è la seguente: il fabbricato ha destinazione industriale (per effetto della concessione in sanatoria) oppure agricola (per effetto della DIA).
    Grazie

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    1. Dovrebbe far fede l'ultima DIA presentata, e perciò l'attuale destinazione è quella connessa all'uso agricolo. La DIA infatti è considerabile un titolo edilizio equivalente alla vecchia concessione edilizia, e pertanto la nuova DIA ha "modificato" o "sostituito" la vecchia concessione. Considerate bene l'investimento e, prima di fare proposte d'acquisto, recatevi presso il comune: molto spesso nei piani regolatori il vincolo all'uso agricolo è tale che non si possa cambiare la destinazione in usi non agricoli, o comunque, se lo si concede, è molto costoso.

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  40. salve marco, volevo porle un quesito dove,vista la sua preparazione e la sua competenza, non dovrebbe avere problemi a darmi un consiglio! dobbiamo fare la suddivisione di una proprietà in parte costruita con regolare licenza e in parte con richiesta di condono pagato ma mai accettata, perchè costruita in zona rossa alle falde del vesuvio. ora le chiedo: considerata la situazione, quando si andrà dal notaio che valore sarà dato all'intero immobile? questa domanda nasce perchè questo immobile sarà suddiviso tra 3 fratelli di cui uno dovrà percepire la propria quota in denaro...non vorrei ritrovarmi con un immobile con rischio demolizione e pagare una cifra esagerata a colui che sceglierà una somma in denaro! il valore che sarà attribuito sarà quello dell'immobile regolare + il costo del terreno o il valore dell'immobile intero anche se non condonato?
    spero di essere stato chiaro, in caso contrario mi scuso.
    la ringrazio anticipatamente
    sig. Luigi

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    1. Salve,
      se il comune ha bocciato la domanda di condono, tutto ciò che non deriva da regolare licenza, di fatto è abusivo, e quindi ai fini della valutazione economica vale per quello che risulta in licenza (se fosse, che ne so, un balcone abusivamente chiuso in veranda, lo spazio varrebbe quanto vale il balcone). un bravo collega di zona non dovrebbe avere difficoltà a fare una buona perizia di stima, eventualmente anche da andare a giurare in tribunale: in questi casi la perizia la consiglio sempre, anche per essere un domani tutelato.

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    2. di fatto sono circa 150 mq di costruzione! la domanda di condono non è stata mai rigettata, ma tantomeno è stata mai data via libera al condono...sono circa 200 mq di abitazione di cui con regolare licenza solo 60 mq già esistenti. si è provveduto a saldare il conto per la richiesta di condono, ma il comune non ha mai concesso nonostante siano passati tanti anni! cmq la ringrazio per il consiglio, mi rivolgerò ad un suo collega per una perizia per il reale valore dell'immobile! il mio timore è che se si va dal notaio possa essere valutata l'intera abitazione(200 mq) e non solo quelli effettivamente con licenza(60 mq + restante terreno agricolo)...

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    3. un momento: se la domanda non è stata rigettata formalmente, si può fare un sollecito in vista dell'imminente passaggio di proprietà: almeno qui a Roma con il sollecito rispondono in un paio di mesi. Se invece il rigetto è dato per certo per diversi motivi, allora conviene fare la perizia.

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  41. Le sottopongo un quesito che riguarda una condono richiesto ai sensi della L.326/2003, l’edificio in questione si trova in un comune della provincia di Viterbo. Il condono ha come oggetto il cambio d'uso di una porzione di immobile (da accessorio a residenziale), annesso all'abitazione.
    Come da prassi è stata presentata la prima documentazione a corredo della domanda e gli acconti di oneri e oblazione, il comune ha scritto per il conguaglio degli oneri e integrare la documentazione accessoria mancante, cosa che è stata prontamente fatta. Dall’ultima integrazione effettuata ad oggi sono passati più di tre anni. Nel corso di questo periodo il comune è stato sollecitato più volte in maniera verbale per il rilascio del provvedimento, ma con mille scuse è stato sempre ribadito che bisognava avere pazienza. Nel febbraio 2013 è stato presentato sollecito scritto presso l’amministrazione comunale per poter ottenere il rilascio del provvedimento. Il comune ha taciuto. Premetto che la domanda di condono l’ho seguita io perché, lavoro da oltre vent’anni in uno studio di progettazione in lombardia, in cui sono stati fatti e ottenuti svariati condoni, quindi non sono proprio digiuna dell’argomento. Decido quindi di chiamare direttamente il tecnico del comune per capire le tempistiche. Il tecnico mi dice che il condono è a posto, che sono passati più di tre anni dall’ultima integrazione e che quindi c’è il silenzio assenso che devo far certificare io tramite una perizia giurata, e che loro, proprio in virtù di questo silenzio assenso, sono impossibilitati a rilasciare il provvedimento perché se lo facessero sarebbe un doppione! Mi dice anche che lui non mi può scrivere quello che sta dicendomi al telefono perché se no convaliderebbe lui stesso l’esistenza del silenzio assenso e questo non si può fare, mi dice anche che per loro è prassi affrontare i condoni i questa maniera, cioè far trascorrere più di tre anni per far valere il silenzio assenso. Insisto invece che mi scriva quello che sta dicendo. La lettera mi arriva qualche giorno fa. Si ribadisce che il comune non può emettere alcun provvedimento in quanto sarebbe un doppione, essendosi formato il silenzio assenso, mi dice anche" al fine di consetnire la definizione dei procedimenti di sanatoria edilizia straordinaria ancora pendenti, l'art. 25 della L.R. 21/2009 (regione Lazio), come modificato dalla L.R. 10/2011, ha previsto che i soggetti che hanno presentato domanda per il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria possono, nel suo caso, presentare una perizia giurata di tecnico abilitato dell'avvenuta formazione del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per decorso i termini. A questo punto vorrei capire se la casistica del silenzio assenso è un “obbligo” da parte delle amministrazioni comunali nel momento in cui si verifica, oppure una “facoltà” da far valere all’occorrenza del richiedente. Io non voglio avvalermi del "silenzio assenso" io vorrei pretendere che l'amministrazione non se ne lavi le mani e rilasci lei stessa il provvedimento assumendosi le sue responsabilità. Sono nel giusto? Poi c’è la questione dell’agibilità: con il rilascio del provvedimento da parte dell’amministrazione comunale l‘agibilità è rilasciata d’ufficio, ma con il silenzio assenso come ci si dovrebbe comportare?
    Ho provato anche a sentire dei tecnici di mia conoscenza responsabili del settore urbanistico dei comuni con cui lavoro abitualmente qui in Lombardia, anche loro, nonostante lavorino per l’amministrazione pubblica, non riescono a capacitarsi delle risposte fornitemi, ribadendomi che a loro comunque non sia mai capitata una situazione del genere: i condoni li hanno sempre rilasciati!
    La mia intenzione ora è quella di decidere se rivolgermi ad un legale o meno. Qualsiasi indicazione che possa aiutarmi è ben accetta

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    1. la legge regionale 21/09 effettivamente prevede il concetto della perizia giurata per concludere l'iter autorizzativo di un condono, ma il tutto è rimandato ad un decreto attuativo che non mi risulta sia mai stato emesso. Comunque la legge è molto chiara su quella che sarebbe la prassi in caso di perizia giurata: per immobili non soggetti a vincoli o per i quali l'ente tutore abbia già dato parere favorevole, è possibile depositare una perizia giurata in cui il tecnico dichiara la formazione del titolo abilitativo in sanatoria. depositato questo documento, il comune ha 90 giorni di tempo per mettersi in autotutela, e trascorso questo tempo il titolo è definitivamente formato. Ma, ripeto, il tutto è rimandato ad un decreto attuativo che non è mai stato fatto (a quanto mi risulta, ma potrei sbagliarmi), tant'è che nella modulistica dell'USCE di Roma (che è abbastanza aggiornato ed attento) non esiste nulla del genere, e difatti in quell'ufficio la procedura autorizzativa è sempre la stessa. Comunque, il discorso dei tre anni non sta scritto sulla legge.

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    2. Grazie infinite per la risposta, mi scuso se nella mia domanda ho tralasciato i saluti e i ringraziamenti, ma lo spazio per scrivere a mia disposizione l'ho utilizzato tutto per rendere più chiara la situazione. Sicuramente prenderò nota delle indicazioni che mi ha fornito. La mia intenzione è quella di sollecitare ulteriormente il comune a formalizzare il condono, sperando in una risposta. Non è detto però che non mi rivolga ancora a Lei per sottoporLe ulteriori domande.
      Grazie ancora!!

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  42. Salve,
    Devo fare un atica edilizia (scia) per una fusione su un immobile dove è stato richiesto il condono nell'86 e ancora non c'è stata risposta. Nel 97 hanno richiesto documenti integrativi che sono stati inviati, ma poi niente piu risposte. Al municipio (ex XV) dicono che bisogna richiede la procedura di urgenza ai sensi art 25 del piano casa Lazio, come riportato anche nella loro modulistica per la Scia.
    Ma leggendo la legge c'era una tempistica dalla data di uscita della stessa entro la quale bisognava presentare la richiesta, che però è passata. Sapete se è possibile fare ancora la richiesta? Va mandata all'ufficio condono?
    leggo nel vostro post precedente che questo e' un decreto attuativo non ancora stato emesso...???
    In piu' ho chiamato l'ufficio condono chiedendo lucidazione per quest'articolo 25, ma loro non sanno nulla, mi hanno detto di mandare una richiesta di sollecito con la loro modulistica, che forse sara' evasa chissa' quando....
    se ne uscira' mai fuori con questi condoni??

    Grazie!!

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    1. la pratica per la fusione può essere presa in carico dal municipio anche se il condono non è ancora definito: l'unica cosa che occorre fare in più ruspetto ad una pratica normale è allegare un atto d'obbligo con il quale l'interessato ai lavori si impegna a ripristinare la situazione ante operam qualora venisse rigettato il condono e a non rivalersi nei confronti del comune in caso sempre di rigetto.

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  43. Buonasera architetto,
    volevo condividere la mia esperienza: un mio cliente ha appena acquistato un immobile seminterrato a lui fatto passare come A10 grazie a un'istanza di condono presentata a novembre 2013 ai sensi dell'art. 40 della L.R. 47/85.
    Il notaio non si è assolutamente preoccupato e sull'atto c'è scritto che l'immobile è un A10 grazie alla domanda di condono.
    Ora il mio cliente vorrebbe farci dei lavori interni, ma al Municipio ci hanno detto che un immobile oggetto di condono per cambio di destinazione d'uso non può essere toccato finchè non è ufficialmente sanato (diverso il discorso nel caso di una finestra o un soppalco: basta non toccare ciò che è oggetto di domanda).
    A questo punto ci troviamo con le mani legate...il mio cliente deve pagarci le tasse come A10 (fa fede il catastale) ma non può usarlo come tale.
    Sapete di qualche punto della normativa che spiega questa immobilità che il mio cliente potrebbe impugnare per contestare il rogito?
    Grazie anticipatamente per il consiglio

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  44. Gentilissimo architetto,
    ho fatto una proposta di acquisto su un immobile sprovvisto di abitabilità della singola unità. L'immobile è un ante 1967. Tuttavia, facendo delle verifiche ho scoperto che nel 1986 fu richiesto l'aut. conc. a sanatoria art. 31 L47/85 dell'immobile ma anche dopo due richieste di riesame ed integrazione documentazione la richiesta venne diniegata. Io che cosa rischio se compro un'immobile con questa situazione? Il fatto di aver firmato per accettazione la proposta di acquisto dell'agenzia immobiliare con scritto: il venditore dichiara e garantisce la conformità dell'immobile alle previsioni in materia edilizia e di urbanistica ad eccezione di abitabilità della singola unità immobiliare mi obbliga oramai a rogitare.
    La ringrazio infinitamente.

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  45. Mi perdoni ad integrazione le vorrei specificare il motivo del diniego:tale pratica è stata diniegata per mancanza di integrazione in quanto dai documenti richiesti presentati all'epoca non si comprendeva la tipologia d'abuso

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    1. mi sembra di capire che il condono è stato rigettato o comunque chiuso per mancanza di documentazione. Dunque è come se non fosse mai stato presentato, a meno che non sia recuperabile in qualche modo ma difficilmente si può fare. Dunque occorrerebbe capire se la situazione dell'immobile è conforme all'originario titolo edilizio che l'ha costituita, ovvero ripartire da zero: se da questa ci sono difformità rilevanti (aumenti di superfici, cambi di destinazione d'uso, etc) che oggi non sono sanabili, lei può già fare causa a chi le sta vendendo l'immobile per annullare il compromesso e per farsi restituire il doppio di quanto già versato. Se invece l'immobile dovesse risultare conforme, oppure se le difformità sono comunque oggi sanabili (si poteva fare un condono anche per sole opere interne, che sarebbero comunque oggi sanabili), allora è tutto a posto e può procedere a rogitare. ovviamente se ci sono difformità sanabili, il venditore le deve sanare prima del rogito e venderle dunque un immobile completamente legittimo.

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  46. gentile Architetto,

    Ho acquistao da un paio di anni un capannone (circa 180mq) per cui è in corso condono ex l.47/85. Mancano le tamponature esterne che, sebbene previste dal progetto originario il comune si rifiuta di far eseguire (rimandando ad un momento successivo alla sanatoria dell'esistente..... ma non capisco poi su quali presupposti possibile..) nonostante si sia raggiunto il completamento funzionale (Uso deposito mezzi industriali, agricoli ecc). comunque non avrei intenzione di entrare in causa quindi chiedo: Posso chiudere diciamo per un'altezza di 3/4 dell'apertura esterna lasciando sopra spazio vuoto? non dovrei creare volume così.. ma siamo in italia... Potrei invece comunque tamponare solo con tavelloni di legno e non avere problemi? Inoltre vorrei aprirvi un'officina auto: avrei difficoltà per il fatto che sarebbe in luogo coperto ma aperto? sarebbe comunque prevista agibilità o cose del genere? Userei nel caso solo un piccolo container uso ufficio. Nel caso infine volessi invece ottenere come di diritto la chiusura, mi rimane solo la via giudiziale? grazie

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  47. gentile Architetto,

    Ho acquistao da un paio di anni un capannone (circa 180mq) per cui è in corso condono ex l.47/85. Mancano le tamponature esterne che, sebbene previste dal progetto originario il comune si rifiuta di far eseguire (rimandando ad un momento successivo alla sanatoria dell'esistente..... ma non capisco poi su quali presupposti possibile..) nonostante si sia raggiunto il completamento funzionale (Uso deposito mezzi industriali, agricoli ecc). comunque non avrei intenzione di entrare in causa quindi chiedo: Posso chiudere diciamo per un'altezza di 3/4 dell'apertura esterna lasciando sopra spazio vuoto? non dovrei creare volume così.. ma siamo in italia... Potrei invece comunque tamponare solo con tavelloni di legno e non avere problemi? Inoltre vorrei aprirvi un'officina auto: avrei difficoltà per il fatto che sarebbe in luogo coperto ma aperto? sarebbe comunque prevista agibilità o cose del genere? Userei nel caso solo un piccolo container uso ufficio. Nel caso infine volessi invece ottenere come di diritto la chiusura, mi rimane solo la via giudiziale? grazie

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    1. il comune probabilmente vuole attendere la definizione della pratica di condono per poterle autorizzare le nuove chiusure partendo da una situazione urbanistica il più possibile chiara. La possibilità di chiudere fisicamente lo spazio dipende da come verrà autorizzata nella concessione in sanatoria, non è detto che sarà possibile.
      Tutte le attività che richiedono lo stazionamento fisso di personale al lavoro, come nel caso dell'officina meccanica, dovrebbero essere spazi chiusi ed anche climatizzati, dunque tendo ad escludere che possano dare l'autorizzazione commerciale a questo tipo di attività in uno spazio non chiuso, ma verifichi presso la ASL territorialmente competente.

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  48. Grazie della risposta, per quanto riguarda la ASL, ho letto che la disciplina, e i controlli, sui luoghi di lavoro è prevista in caso di lavoro dipendente, in questo caso vi sarebbe solo un artigiano. Chiederò comunque. Conoscendo il comune già immagino che una volta condonato lo stato attuale diventi impossibile ottenere quella volumetria sui circa 5000 mq di terreno circostante, quindi preferisco lasciare la cosa com'è. Circa la chiusura parziale, ho visto parecchi depositi, fienili ecc. chiusi parzialmente solo fino ad una certa altezza o, per esempio, con murature forate (a blocchetti alternati a vuoti) e suppongo trovino ragione d'essere appunto nel fatto che non creando volume non abbiano problemi autorizzatori. Non sono risuscito a trovare nulla al riguardo però. Il mistero resta.
    Grazie di nuovo
    G.B.

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    1. dunque, in verità dipende dal tipo di destinazione che si svolge nell'immobile: se parliamo di destinazioni agricole, ed in particolare di spazi destinati a fienile o alla cura di animali vivi, allora le chiusure perimetrali sono consentite, appunto perché finalizzate al corretto stivaggio di materiali deperibili o al corretto mantenimento in salute degli animali. se le necessità sono altre, allora la realizzazione del muro può essere comunque fattibile, ma bisogna vedere come decidono di interpretare la questione al comune.

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  49. Gentile Architetto,
    nel 2007 ho acquistato un appartamento a Roma (zona Pineta Sacchetti) facente parte di un condominio costituito da due palazzine ognuna di quattro piani. L'appartamento presenta una veranda condonata (domanda di condono presentata nel novembre 1985) per la quale è stata data la concessione in sanatoria nel 1996. La veranda essendo ormai vecchia e fatta in alluminio anodizzato necessita di una ristrutturazione in quanto presenta diversi problemi sia di tipo sanitario (condensa e muffa) che termico ma soprattutto con gli acquazzoni che da un po' di tempo vengono giù a Roma mi piove dentro.
    Vengo al problema: mi sono accorta che la superficie della veranda è maggiore di quella indicata nella documentazione, in pratica nella documentazione si parla di 6,60 mq e invece la superficie a me risulta di 8,50 mq. L'errore secondo me è dovuto dal fatto la piantina catastale storica presenta una superficie in pianta sul lato della veranda che sulla carta millimetrata corrisponde a 1,1 cm e invece la dimensione del lato del terrazzo che è stato verandato è di 1,45 m. Il geometra ha rilasciato perizia tecnica giurata, verbale di giuramento e dichiarazione di idoneità statica (data: aprile 2007) mi chiedo se questa persona abbia mai fatto dei rilievi a veranda ultimata e si sia accorto dell'errore.
    In ogni caso ora mi trovo a dover presentare una comunicazione formale al Comune per rifare la veranda ma non so come comportarmi visto che mi sono accorta che la superficie è maggiore di circa 2 mq rispetto a quella dichiarata e che la mappa catastale non è precisa. Cosa mi consiglia di fare? E' necessario fare la comunicazione?
    La ringrazio
    Laura

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    1. è un bel problema. la concessione ormai non può più essere modificata, anche perché implicherebbe il pagamento degli oneri sulla differenza della superficie. Si potrebbe provare ad invocare il concetto del 2%, ovvero la dimensione all'interno della quale la variazione al progetto non è considerabile come essenziale (è un enunciato del DPR 380/01, ora non ricordo l'articolo): alcuni municipi all'interno di questo valore accettano le sanatorie, ammesso che si dimostri che ci fu un effettivo errore di rappresentazione del tecnico dell'epoca. Una volta depositato un documento che regolarizzi la difformità, si potrà presentare la nuova istanza per il rifacimento del volume.

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    3. La ringrazio, il municipio è l'ex XIX ora XIV e purtroppo mi vedo costretta a rifare la veranda poiché quando piove forte entra l'acqua e non è possibile capire da dove senza smontarla. In caso di eventuali problemi potrei secondo Lei ottenere dal tecnico che si è occupato del condono ottenere "l'aggiustamento" al Comune a sue spese visto che la responsabilità è sua? E poi secondo Lei è necessario presentare la C.I.L. all'ufficio tecnico del municipio?
      Grazie ancora
      Laura

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    4. il rifacimento della veranda secondo me è soggetto almeno a SCIA edilizia, anche se lo si rifà uguale all'esistente (in quanto a forme e coloriture), perché sono opere per le quali la legge impone l'ottenimento di un titolo abilitativo. Può provare a contattare il tecnico di allora, anche se in teoria sono passati più di dieci anni dal lavoro svolto e quindi potrebbe essere decaduta la responsabilità relativa (benché sulla questione nello specifico non so se può valere il "decadimento" della responsabilità).
      consideri comunque che la sanatoria prevede delle oblazioni che possono essere anche importanti.

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    5. Infatti proprio perché le oblazioni potrebbero essere importanti vorrei che le onorasse chi ne ha la responsabilità e cioè il geometra che si è occupato del condono e non ha verificato che la volumetria della veranda era maggiore di quanto da lui dichiarato e il proprietario di allora che mi ha venduto un appartamento con veranda condonata sì ma di una dimensione maggiore di quanto risulta sulla documentazione. Siamo credo in campo penale e non so se siamo scaduti i termini, per il proprietario di allora comunque no perché il rogito è stato fatto nel 2007. Grazie ancora.
      Laura

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    6. Certamente ci sono responsabilità penali, e penso che ci siano le basi per la nullità del rogito, con contestuale restituzione del doppio di quanto allora pagato per l'immobile. Sul punto comunque è bene sentire un legale. Sul chi debba tirare fuori i soldi per risolvere la situazione non saprei di preciso; certamente non tu. Al di là del fatto che chi ti ha venduto l'immobile deve sistemare la faccenda, ti suggerisco comunque di farti affiancare da un tecnico che ci capisca, a cui dare intanto l'incarico "esplorativo" per andare a capire presso il municipio le varie possibilità operative.

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    7. Grazie, intanto però mi ritrovo una bella scocciatura (come se non fosse già una scocciatura avere una veranda che ci piove dentro) perché devo trovare tecnico e avvocato competenti e seri e non è facile, ci sono spese da anticipare e anche una volta sistemata la faccenda (non oso immaginare i tempi) mi ritroverò una veranda ancora più piccola. Comunque grazie.
      Laura

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    8. sfacciatamente mi offro come tecnico: qualcosa ci capisco ;p se vuoi contattami in privato.

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  50. salve,comprai un immobile con relativa permesso a costruire in sanatoria, tramite normale rogito notarile con mediazione agenzia immobiliare.Dopo un anno dal rogito chiesi tramite tecnico abilitato normale dia al comune per ristrutturazione.Il comune dopo una integrazione di documenti compresa una relazione geologica e ulteriore pagamento concesse la dia. Successivamente formalmente e senza alcuna comunicazione scritta sono stato informato che il giudice in esecuzione ha negato la richiesta dell'annullamento dell'ordine di demolizione richiesta dal proprietario per limite di cubatura. il giudice afferma :ç il condono non è valido per limite di cubatura e quindi disapplica anche se la licenza rimane in piedi.e il comune afferma la sua tesi riguardo al limite volumetrico.. il vecchio proprietario tramite suo legale ha fatto ricorso .il giudice non ha revocato la licenza ma ha applicato il criterio della disapplicazione- A questa situazione creatosi le pongo alcune domande: A) il comune è responsabile B) posso chiedere risarcimento danni C) quanrto tempo ho a disposizione per chidere il risarcimento D) a chi devo chiedere il risarcimento, al comune o al vecchio proprietario. confido nella vostra risposta ringraziandola.

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  51. aggiungo . il proprietari al momento del rogito non ha fatto nessuna dichiarazione ne scritta ne verbale riguardo alla richiesta dell'annullamento della sentenza con ordine di abbattimento sull'immobile e neanche della sua esistenza.

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    1. la vicenda giudiziaria le era nota al momento dell'acquisto? se non lo era, già questo è un grave vizio per il quale si potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto versato per l'acquisto al precedente proprietario. Il comune può essere responsabile di aver concesso una licenza in violazione delle norme stesse, se è questo il caso. Per denunciare eventuali danni al precedente proprietario si ha tempo sessanta giorni dal momento della scoperta del vizio, se non ricordo male: sul punto interroghi il suo legale.

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  52. al momento del rogito non mi è stato comunicato ne verbalmente e ne per iscritto della vicenda giudiziaria . e sul rogito è stato scritto che non esiste nessuna pendenza.di nessun genere.Alla stipula del compromesso è stato specificato chiaramente che il rogito veniva fatto solo dietro ritiro della licenza edilizia:Per gli esiti giudiziari sicuramente ci vorra moltissimo tempo, vendere la casa sara' un'avventura, è possibile chiedere al vecchio proprietario un risarcimento o un declassamento del costo pagato.

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    1. Si può intentare causa al precedente venditore per la nullità del rogito e contestuale restituzione del doppio di quanto versato e restituzione allo stesso dell'immobile: mi sembra ci siano gli estremi per poter vincere una causa del genere, ma sul punto conviene consultarsi con un legale esperto nel civile.

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    2. Innanzitutto grazie per le vostre risposte e la vostra grande professionalita'.Come scritto precedentemente se il parere giudiziario alla fine sara' negativo , risultera' la responsabililta' del comune rilasciando in modo errato il permesso a costruire in sanatoria,,Con il rifiuto della sanatoria sicuramente l'atto di vendita non veniva fatto. Per questo è possibile agire contro il comune per eventuali danni. rammentando che lo stesso comune ha concesso anche la dia. grazie

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    3. aggiungo: negli atti risulta evidente che se il giudizio sara' negativi, i tecnici del comune hanno interpetrato in modo errato la normativa del condono edilizio del 94 inerente a costruzioni unitarie.

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    4. egregio arch, è possibile una risposta al que3sito precedentemente scitto? grazie

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    5. non so se è possibile muoversi contro il comune, bisognerebbe analizzare per bene l'istruttoria di condono.

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  53. Buongiorno Marco, avendo in corso una controversia per un immobile compravenduto il 23/02/2013 e per la quale sull’atto è stato specificato che verrà rilasciato a cure e spese del venditore il condono edilizio e l’agibilità, volevo sapere ma comunque è giusto secondo te che vada rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal venditore e che il venditore deve farsi carico dell’oblazione rimanente dovuta al passaggio dalla legge 47/85 alla legge 724/94?
    La concessione edilizia in sanatoria come riportato sull’atto la deve rilasciare il venditore ma l’oblazione non dovrebbe pagarla il nuovo proprietario? C’è una legge che dice questo? Anche l’agibilità secondo me dovrebbe richiederla il nuovo proprietario, ma comunque oramai sull’atto è riportato che il venditore dovrà occuparsi di quanto detto.

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    1. le oblazioni generalmente devono essere a carico di chi vende, perché chi compra deve acquistare un immobile senza pendenze residue. Difatti secondo me in caso di compravendita è sempre bene inviare richiesta di sollecito per la definizione della domanda di condono, in modo tale che si possa compravendere con la concessione rilasciata.

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  54. Buongiorno architetto,
    vorrei acquistare una villa soggetta a condono del 1984.
    Per questa villa sono disponibili le ricevute delle oblazioni pagate e il certificato di nulla-osta da parte del comune.
    Ritiene comunque necessario attendere il rilascio della concessione in sanatoria, che a detta dell'agenzia immobiliare sarà disponibile tra circa 6 mesi ?

    Grazie

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    1. Secondo me il rilascio della concessione fornisce una garanzia tale da poter rogitare più serenamente, ed è quindi un vantaggio sia per chi compra che per chi vende.

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  55. Egregio arch. sarei interessata all'acquisto di una villa di 150 mq+2500 mq di terreno circostante. L'immobile ha una cucina/soggiorno di circa 25/30 mq non condonata. L'attuale proprietario ha già applicato una consistente riduzione di prezzo. Secondo lei questo abuso edilizio è condonabile? Potrei farlo successivamente all'acquisto o devo pretendere che venga sanato prima rinunciando così allo sconto rilevante? In quanto tempo poi è possibile sanare questo tipo di abusi edilizi, cioè fino a quando devo posticipare l'eventuale acquisto? Grazie per la risposta

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    1. le procedure di condono straordinare in questo momento non sono accessibili: occorrerebbe attendere una eventuale futura legge ad hoc della quale non è possibile sapere nè se la faranno mai nè, eventualmente, quando. Occorre dunque valutare se l'abuso sia sanabile con la normativa attualmente in vigore, e dunque o sfruttando della eventuale cubatura residua del suolo stesso o di eventuali suoli confinanti, oppure valutando l'applicazione del piano casa, il quale però, per esempio nel lazio, non può essere utilizzato "a sanatoria". Generalmente conviene evitare di acquistare immobili con abusi edilizi, comunque le considerazioni e la ponderazione dei rischi sono valori soggettivi.

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  56. Gentile Architetto,
    nel 2007 ho comprato un appartamento con condono in corso di approvazione con tutta la documentazione che attestava lo stato della pratica e ricevuta di tutti i pagamenti dovuti. nel 2013 non avendo ancora notizie ho contattato l'ufficio condono che mi illustrava che il condono era in sospeso in quanto mancava una relazione riguardante la specifica dello scorporo di un posto auto dall'appartamento. Ho fatto fare la relazione ed a gennaio 2014 ho mandato relazione e sollecito di lavorazione pratica dopo che l'ufficio mi ha confermato che tutti i pagamenti erano in ordine. A marzo 2014 ho venduto l'appartamento impegnandomi con il notaio che avrei seguito di persona la chiusura della pratica e fatto avere il documento di condono appena pronto. Ieri mi è arrivata la raccomandata dall'ufficio condono di Roma che mi conferma l'avvenuto rilascio del condono e mi invita ad andarlo a ritirare. Ma il notaio mi obietta che quel documento non va bene perché è stato emesso a mio nome e non a nome del nuovo proprietario. Ma il condono che riguarda solo lo specifico appartamento non è identificato da un semplice numero d'ordine? Chiedo a lei cosa cambia se è stato rilasciato a nome del vecchio e non del nuovo proprietario?
    Grazie per la risposta

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    1. il condono deve essere rilasciato a colui che è proprietario o comunque titolare dell'immobile al momento del rilascio della concessione: avreste dovuto comunicare all'ufficio il cambio di titolarità. Dovete chiedere una rettifica della concessione allegando il rogito che c'è stato nel frattempo.

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    2. Grazie per la puntuale e celere risposta. Ma il condono è già stato rilasciato deve solo essere ritirato. Viste le lungagini dell'ufficio conviene che intanto lo ritiri io comunque e lo presento cosi al notaio (che mi ha impegnato dietro garanzia di un assegno che avrei bisogno di riavere) poi il proprietario penserà lui a fare la variazione? Anche perché sarei legittimato a farla io la variazione non essendo più proprietario?

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    3. No in effetti la richiesta di rettifica dovrebbe essere fatta dai nuovi intestatari. Non so se conviene ritirare comunque la concessione, ma immagino di no, perché dopo potrebbe essere modificabile con difficoltà: chieda prima, è meglio.

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  57. Salve, vista la sua professionalità e preparazione in materia, volevo porle un mio quesito: ho comprato in un asta un immobile in cui risulta un condono aperto, ossia hanno iniziato a pagare le prime rate e poi non più. Ora l'immobile mi risulta come seconda casa e al comune mi hanno detto di aspettare per sanarlo fino a quando non diventerà prima casa. Adesso devo fare una ristrutturazione prima di andarci a vivere, e quindi voglio presentare la SCIA ma mi hanno detto che se non ho finito di pagare il dovuto, non posso richiederla. È vero, o posso presentare la scia in sanatoria?

    Grazie mille Paolo

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    1. tecnicamente non possono essere eseguite opere su immobili con istanze di sanatoria aperte: infatti uno dei motivi per il sollecito è il dover eseguire opere di ripristino per danneggiamento o degrado. Detto ciò, in molti municipi comunque accettano istanze urbanistiche anche con condoni aperti, allegando l'intera domanda di condono ed anche un atto notorio con il quale si rinuncia al plusvalore in caso di diniego della sanatoria.

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  58. Grazie mille per la precaria e puntuale risposta!!! Devo quindi andare ad informarmi ai tecnici del comune e vedere cosa fare!!!
    Per ultimo, non capisco, a cosa serve l'atto notorio per rinunciare alla plusvalenza in caso di diniego della sanatoria!!!

    La ringrazio
    Paolo

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    1. è una forma di tutela del municipio. comunque l'ideale, anche per "pulizia" procedurale, sarebbe sempre bene operare su immobili concessionati.

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  59. Precisa e puntuale domanda... Mi scusi!!!

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  60. Salve architetto, volevo porle un questiro: ho comprato all' asta uno stabilimento artigianale , dove dalla perizia risultano le seguenti informazioni.
    "I manufatti del complesso artigianale, sono stati realizzati in assenza di autorizzazione comunale nella prima metà degli anni '70, in data maggio 1986, il Sig. ha presentato domanda di condono edilizio presso il Comune ai sensi della legge n° 47/85. In data ottobre 1988 il Comune ha richiesto al Signor una serie di documentazione integrativa a quella presentata per il completamento dell'istruttoria e per il rilascio della C.E., detta documentazione non è mai pervenuta al Comune." Di seguito è sottoscritto che lo stabilimento artigianale è censito in catasto edilizio urbano( con indicazione di Foglio e Particella Catastale) . Precedentemente risulta ,sempre nella perizia: " Si precisa che tutte le unità immobiliari facenti parte della massa fallimentare, non erano accatastate per sui chi scrive, si è attivato previo sopralluoghi e rilievi del caso a regolarizzare tutti gli immobili di che trattasi presso l' U.T.E di riferimento, redigendo relative schede delle unità immobiliari, dei Docfa, nonchè di tipo mappale per l'ampliamento del capannone industriale."
    Ora le chiedo, considerando la procedura del condono non conclusa ( ma accatastate le unità immobiliari), è possibile che ci sia da pagare una sanzione? ed eventualmente quale sarebbe l'ammontare, o la pratica risulta conclusa visto che il giudice ha adempiuto agli obblighi catastali? ( essendo lo stabilimento artigianale censito al catasto).
    Grazie.
    In attesa di una sua celere e cortese risposta. Distinti saluti

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    1. se non c'è la concessione in sanatoria, la pratica non è conclusa. essendo un condono dell'86, all'epoca avranno soltanto versato l'acconto degli oneri concessori, per cui bisognerà istruire la pratica di condono, integrandola con la documentazione all'epoca richiesta, ed attendere il conteggio di tutti gli ulteriori oneri concessori con relativo calcolo degli interessi di mora. Purtroppo nelle procedure fallimentari non è prevista l'istruzione della pratica di condono: ci si limita, se ci sono difformità, ad aprire una nuova domanda di condono (in caso di fallimento, e solo in questo caso, è possibile aprire una domanda di condono anche a termini scaduti). le cifre richieste dal comune per uno stabilimento artigianale possono essere ingenti (appunto nell'ipotesi in cui al momento del deposito della domanda siano stati versati solo gli oneri in acconto, come facevano quasi tutti): strano che nella perizia del ctu non ci sia menzione almeno di un abbozzo di stima di questi oneri. Calcolare gli oneri di condono con precisione è praticamente impossibile.

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  61. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  62. Gentile architetto,

    vivendo una situazione analoga alla fattispecie da lei trattata, trovo le sue considerazione assolutamente di aiuto.
    Nel mio caso tuttavia subentra una condizione ulteriore che volevo porre alla sua attenzione per averne un parere.
    L'immobile che ho intenzione di acquistare ha già ottenuto risposta positiva in merito alla domanda di condono edilizio per esso effettuato (ampliamento del terrazzo) da parte del Comune di riferimento.
    Tuttavia trattandosi di una zona sottoposta anche a vincoli di natura paesaggistica, affinchè la procedura sia espletata del tutto è necessario ottenere parere positivo anche da parte della Soprintendenza, che ad ora non si è ancora pronunciata.
    E' ragionevole credere che il parere positivo del Comune possa implicare la successiva accettazione anche da parte della Soprintendenza oppure esiste la possibilità che quest'ultima possa rovesciare quanto già reso ufficiale dal Comune?
    Concretamente la mia Banca mi ha negato l'erogazione del mutuo sulla base di questo aspetto e quindi sto valutando l'idea di procedere ad un acquisto con altra forma di pagamento. Ma naturalmente voglio muovermi con assoluta cautela e il suo parere celere e cortese sarebbe certamente di grande interesse.

    Grazie mille.

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    1. La sovrintendenza può senz'altro ribaltare l'opinione sulla procedibilità del comune, il quale si limita a valutare la correttezza della domanda ed a verificare i presupposti di tipo tecnico. La sovrintendenza invece valuta l'impatto paesaggistico, che ha diversi criteri di valutazione. Pertanto il rilascio della concessione in questo caso non è affatto scontato.

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  63. buongiorno architetto, casualmente ho trovato questa discussione in merito di condono edilizio, e vorrei sottoporle un quesito di questo tipo: devo procedere alla esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di una abitazione posta al piano sottotetto di un fabbricato, regolarizzata con il condono edilizio del 1986; con tale condono si autorizzava l'abitazione con altezze utili interne inferiori a quanto richiesto dal R.L.I., in quanto si dichiaravano delle controsoffittature interne in legno posate all'intradosso della copertura (tetto a capanna). La mia domanda ora è la seguente: è possibile effettuare dei lavori con i quali si preveda anche la rimozione di queste controsoffittature, aumentando così il volume d'aria interno ai locali, il tutto senza apportare modifiche esterne?
    ringrazio per la cortese attenzione, Ugo Fornoni.

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    1. non vedo controindicazioni a rimuovere gli elementi e recuperare ulteriore volume. il condono si pagava per superficie, quindi neanche a dire che possano aver usato l'escamotage per pagare di meno.

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  64. Salve Arch. Volevo chiederle un informazione sulla dichiarazione di mancanza di pregiudizio da presentare all'uce, può essere firmata da un geometra? Si tratta di un ampliamento al pino quarto di mc 49 realizzato tramite la chiusura di una loggia esistente con una parete a vetri in alluminio (classica veranda)
    Grazie

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    1. non si sono mai sollevate questioni, da che mi risulta, sulle eventuali restrizioni di competenze dei geometri nelle pratiche di condono. dunque così di primo acchitto direi che la dichiarazione può essere firmata anche da un geometra.

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  65. Buongiorno, sto seguendo il suo blog e avrei una domanda da farle. Ho acquistato nel 2006 un immobile e solo ora, dopo un verifica fatta all'Ufficio Tecnico del comune per la fattibilità di un ampliamento con il "Piano casa" ho appreso che sull'immobile insiste una richiesta di condono fatta dal costruttore nel 1984 per un bagno realizzato nella sala hobby e la trasformazione di una "zona di manovra coperta" in garage tramite applicazione della serranda. La parte venditrice ha ovviamente omesso di dichiarare nell'atto tale situazione e si è assunta la responsabilità a farsi carico di qualunque onere o tassa relativa all'abitazione. Ora sto completando io la pratica di sanatoria ma vorrei sapere se mi posso ancora rivalere sulla parte venditrice. Grazie

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    1. Secondo me si, in quanto se nell'atto non era indicato per niente l'esistenza del condono, di fatto c'è un vizio occulto che farebbe decadere l'intero rogito. Tuttavia non so eventuali termini di prescrizione, per cui le consiglio di sentire il parere di un legale.

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  66. Gentile Architetto,
    volevo chiederLe se riguardo alle domande di Condono del 1985 per ampliamento ci fosse un limite volumetrico.

    Mi è stata richiesta la "Dichiarazione di mancanza di pregiudizio statico"e tra le caselle bisogna scrivere:

    "ampliamento mc... inferiore al 5% della volumetria esistente."

    Superando questa percentuale c'è bisogno di una relazione statica di uno strutturista? Oppure basta indicare la percentuale di ampliamento rispetto la preesistente volumetria?

    Grazie per l'attenzione e sempre complimenti per il suo lavoro sempre aggiornato, è sempre molto d'aiuto!

    Alessia

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    1. si al di sopra di quel valore il discorso statico diventa più complesso.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    3. Grazie per la celere risposta!
      Mi chiedo però se per "volumetria dell'EDIFICIO preesistente" si debba considerare tutto l'immobile o solo la singola unità immobiliare?

      Ad esempio per un villino quadrifamiliare si dovrà considerare l'intero complesso?
      Altrimenti idoneità statica anche per un ampliamento inferiore ai 30 mc... (pensavo anche a tutte le verandine condonate dei palazzi a roma che non credo siano state certificate da un'idoneità statica...spero!!)

      Grazie ancora e buon lavoro!
      Alessia

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    4. in genere si fa riferimento alla volumetria dell'intero fabbricato.

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  67. buonasera
    gent.mo Architetto
    ho un sottotetto per il quale ho richiesto il condono nel 94 e per il quale ho pagato parte di quanto richiestomi dal comune.In attesa di ricevere dal comune di Milano le ultime rate da pagare ho scoperto che il condono è bloccato perchè risulta al comune che le opere non siano state eseguite entro la fine del 94' come richiesto poichè a loro risulta una foto dello stato precedente ai lavori datata 30 dicembre e il comune ritiene giustamente che in 2 giorni non possano essere stati eseguiti i lavori. Verosimilmente l'architetto che curò allora la pratica appose una data errata. Come si può fare per risolvere tale posizione, grazie

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    1. temo che ci sia poco da fare, se non eventualmente fare ricorso contro il - più che probabile - rigetto dell'istanza di condono. per evitare il rigetto della pratica, si potrebbe provare a ricercare della documentazione da cui si evinca che l'opera era preesisntete (se effettivamente era così), altrimenti se effettivamente si tratta di una sanatoria per opere cominciate dopo la data indicata nella legge, il tecnico ed il proprietario che presentarono domanda di condono rischiano pure una incriminazione per falso in atto pubblico, oltre appunto al rigetto dell'istanza.

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  68. Caro architetto buongiorno.
    Avrei bisogno di un suggerimento per l'eventuale acquisto di una casa su cui pende un condono non ancora chiuso (non è stata rilasciata concessione in sanatoria) presentato nel 2004.

    Si tratta di una casa nel centro storico di Roma.
    Il condono (Tipologia 3) è stato presentato nel 2004 dalla precedente proprietaria rispetto all'attuale e riguarda una ristrutturazione della casa con annessione di una stanza dall'appartamento vicino (che ha presentato a sua volta analogo condono per la stanza in meno).

    L'attuale proprietaria ha acquistato con condono pendente e questo è citato nel rogito, con tutti i dettagli di tutte le ricevute di pagamento richieste ed effettuate. Inoltre ha presentato nel 2008 una DIA per fare dei lavori di ristrutturazione, dove viene citato il condono, e ha potuto chiuderli senza ostacoli dal Municipio.
    Il mio notaio dice che questo tipo di condono non dà pb nè per il preliminare da trascrivere nè per il rogito finale.
    Io però vorrei far indicare già dalla proposta di acquisto e poi nel preliminare che il venditore si impegna entro la data del rogito (tra un anno) a chiudere il condono (concessione in sanatoria rilasciata) a suo carico e spese.
    Ma il venditore non se la sente di accettare questo rischio.

    La domanda è: se non inserisco la clausola che rischi corro? anche dopo il rogito mi può poi essere rigettato un tale tipo di condono? E mi possono bloccare i lavori che vorrei fare con condono pendente nonostante il precedente?

    Grazie mille dei suoi consigli
    Un caro saluto

    Gian66

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    1. Buongiorno architetto,
      Mi sembra che abbia saltato il mio quesito.
      Ha forse bisogno di ulteriori dettagli?
      Grazie mille ancora per il tempo che potrà dedicargli

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    2. Mi scusi ho saltato il suo quesito. Il condono richiesto riguarda delle opere che sarebbero sanabili probabilmente anche senza condono: la cessione di un vano tra appartamenti limitrofi oggi infatti ricade nella manutenzione straordinaria, e non presenta particolari limitazioni anche in centro storico (potrebbe essere vietato per alcuni tessuti particolari o in caso di vincoli; è invece comunque vietato se la cessione riguarda appartamenti appartenenti a fabbricati diversi): questo per dire che l'eventuale assenza della concessione in sanaoria potrebbe non essere particolarmente grave poiché eventualmente sanabile per le vie ordinarie (e forse per questo il suo notaio acconsentirebbe al rogito). La cosa potrebbe tuttavia complicarsi qualora per l'annessione delle camere si sia aperto abusivamente un vano su un muro portante: in questo caso è importante concludere la procedura di condono perché altrimenti la sanatoria di opere strutturali, sebbene proceduralmente possibile, comporta d'ufficio l'esposto in procura.
      Inoltre su tutto grava sempre una questione interpretativa che può avere una certa rilevanza: la regione lazio ha escluso la possibilità di ottenere il condono su zone vincolate, e dato che il centro storico è tutto una grande zona vincolata, tecnicamente la domanda è annullabile. è anche vero che la sovrintendenza statale ritiene non essere soggetti a vincoli gli interni degli immobili del centro storico (ovviamente se non c'è un vincolo su tutto il fabbricato nello specifico), e quindi di fatto il vincolo per abusi commessi esclusivamente all'interno degli immobili potrebbe non essere valido, e dunque la sanatoria potrebbe essere accolta.
      A mio avviso è a maggior tutela sia sua sia di chi vende che ci sia la concessione in sanatoria; tra l'altro, l'imminenza di una compravendita immobiliare è uno dei pochi casi in cui è possibile chiedere il sollecito della domanda.

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    3. Grazie della risposta molto esauriente!
      Un ultimo quesito: avendo fissato il rogito tra circa un anno e potendo sollecitare la domanda di condono, sulla base della sua esperienza, che probabilità ci sono che si chiuda la procedura con il rilascio della concessione?
      Grazie ancora
      Saluti

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    4. dietro sollecito, in assenza di vincoli, le pratiche vengono evase in circa due/tre mesi (quantomeno fino a non molto tempo fa); può volerci un po di più nel caso in cui occorra integrare la documentazione esistente.

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  69. Salve Architetto,
    Le scrivo per un parere su come comportarmi nella situazione (molto ingarbugliata) in cui mi ritrovo.
    Ho acquistato un appartamento a Roma nel 2010, nato da un frazionamento di una villa divisa in tre unità.
    La villa originaria è tutt'ora oggetto di domanda di condono per la legge 47/85.
    Il comune nel 2013, dopo un sollecito, ha richiesto della documentazione integrativa, che il proprietario non ha ad oggi presentato, come confermatomi oggi dagli uffici competenti.
    Mi è stato inoltre detto che, sebbene non a brevissimo, c'è il rischio di un rigetto della domanda per mancanza di documentazione.
    Le mie domande sono:
    1 - in caso di rigetto c'è ancora modo di ottenere la concessione edilizia per l'immobile?

    2 - posso rivalermi sull'ex proprietario di casa per il mancato rilascio della concessione?

    3 - posso in qualche modo risolvere la cosa autonomamente, cercando almeno di regolarizzare il mio appartametno?

    Grazie

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    1. essendo sua la proprietà, è passata anche a suo titolo anche la domanda di concessione: quindi sebbene la richiesta di integrazione sia stata mandata al precedente proprietario, in realtà avrebbe dovuto provvedere lei (salvo diversi accordi in sede di rogito). è opportuno comunque inviare la documentazione richiesta, altrimenti la procedura potrebbe in effetti venire rigettata e allora sarebbe un problema. Il contenzioso eventuale con il precedente proprietario, in questo caso, verterebbe sul chi avrebbe dovuto integrare la documentazione: una causa secondo me dall'esito non scontato.

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    2. Cerco di essere più preciso...per capire come devo comportarmi
      La domanda di condono riguarda l'intera villa che poi è stata frazionata e da cui sono nate tre abitazioni separate (di cui una ancora in possesso del proprietario originario).
      Non credo io possa presentare documentazione sull'intera costruzione visto che sono proprietario sono di una parte. La richiesta di integrazione riguarda l'intera villa, quando ancora era una singola unità abitativa e che apparteneva solo alla persona che in seguito ha venduto le altre due unità ricavate.
      Tra l'altro sull'atto di rogito c'è una clausola in cui si precisa che tutti gli oneri derivanti dalla domanda di condono sarebbe stati tutti a carica del venditore.
      Al contrario, se fosse possibile agire anche solo per quello che riguarda la mia abitazione sarei ben lieto di poterlo fare

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  70. Salve avrei un quesito da porle

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  71. sono in cerca di casa da diverso tempo...finalmente trovata la tipologia e il prezzo ideale in un'inserzione di un'agenzia ...con mio marito siami andati a fare un sopralluogo...tutto ok la casa ci piace.
    In agenzia visionando la planimetria abbiamo notato l' incongruenza con la reale situazione, la presenza di due porticati che in realtà sono stati chiusi senza nessuna autorizzazione.
    L'appartamento e il pianterreno di una bifamiliare. Mio marito vorrebbe acquistare ulteriormente proponendo un prezzo ancora inferiore. Io nn sono tranquilla per niente.
    Se riuscissimo ( tramite parenti tecnici in comune) a sapere che sarebbe possibile regolarizzare tutto perché magari l' abuso rientra nella cubatura..ci conviene acquistare e poi regolarizzare? A cosa adremo incontro? Come dovremmo comportarci con il notaio?
    La ringrazio per la pazienza. Marzia

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    1. sconsiglio sempre di acquistare con illeciti edilizi pendenti, ancor di più se la situazione dovesse risultare per qualche motivo sanabile (è molto difficile ma teoricamente potrebbe essere). A seconda della regione in cui siete, potrebbe essere possibile applicare il piano casa per realizzare un ampliamento e quindi chiudere legittimamente il portico, ma per esempio nel Lazio la procedura non sarebbe ammissibile per sanare situazioni pregresse, dunque comunque la struttura esistente andrebbe smantellata per presentare successivamente una pratica autorizzativa. In altre regioni la procedura potrebbe essere diversa, ma dovreste sentire nel caso un tecnico di zona.

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    2. Grazie per la celere risposta...sarebbe veramente impensabile ripristinare tutto come in origine....ma queste spese potrebbero essere a carico di chi vende.?..anche senn penso che l'attuale proprietario nn sarebbe daccordo. .sicuramente il prezzo cambierebbe!
      Anche se effettivamente i mq diminuirebbero. Che proposta mi consiglia di fare al proprietario? Quindi potrebbe verificarsi la seguente situazione : se l'abuso nella mia regione ( Sicilia) fosse sanabile cmq si dovrà abbattere e con l'autorizzazione poter chiudere legalmente? O si potrebbe anche evitare il ripristino perché magari concesso dalle leggi regionali? La ringrazio nuovamente!

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    3. Volevo dire che il proprietario nn sarebbe daccordo! !!

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    4. La sua meravigliosa Regione è a statuto speciale, quindi non solo avrà un piano casa particolare, ma ha anche delle procedure ordinarie diverse da quelle delle regioni a statuto ordinario. Purtroppo non so aiutarla in un contesto urbanistico così diverso dal mio, quindi il consiglio che le do è affidarsi ad un tecnico della sua città per capire l'eventuale fattibilità della sanatoria, la quale comunque dovrebbe essere a carico di chi sta vendendo; al collega potrà anche chiedere uno studio di fattibilità generale che preveda tutte le opzioni possibili.

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  72. Grazie per quest'ultimo commento ...ho voluto contattarla perché sono in anzia e volevo dei consigli da una persona competente e molto disponibile come lei. capisco la sua impossibilità nel potermi dare informazioni precise!! La ringrazio comunque anche solo per il tempo a me dedicato! Le farò sapere come si svolgeranno i fatti!!

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  73. Buonasera architetto,
    devo vendere il mio monolocale a Roma, trattasi di un ex lavatoio, regolarmente in possesso di condono (io l'ho acquistato nel 2004 già condonato) e accatastato come A/2. Vorrei venderlo con tutta la documentazione, posso richiedere l'agibilità io stessa o deve farlo un tecnico? Nel caso in cui possa richiederla io, devo rivolgermi all'ufficio condono di Roma? Grazie mille, simona

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    1. l'agibilità viene richiesta dal titolare dell'immobile, ma bisogna allegare della documentazione che solo un tecnico può produrre, come la relazione tecnica asseverata; la domanda si inoltra presso l'ufficio condono di via di decima.

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  74. Buongiorno architetto scrivo qua sperando in una sua risposta: sto trattando l'acquisto di un immobile a Cagliari in zona con vincolo cimiteriale su cui è stata però costruita una piccola veranda chiusa su un balcone. Sulla mappa catastale era indicato "veranda chiusa". Al momento del compromesso è stato indicato che l'immobile era senza pendenze o vincoli e successivamente al momento della visione dei documenti dal notaio è stato richiesto al venditore di accatastare nuovamente la mappa con la dicitura corretta e di fare la rinuncia al condono (la veranda viene poi smontata). Che voi sappiate, per considerare il condono definitivamente "chiuso" e non esistente, è necessario fare anche una CILA o SCIA in Sanatoria? O è sufficiente la presentazione della richiesta di ritiro?
    Cordiali saluti

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    1. Dipende dalle procedure locali,ma in generale potrebbe essere utile fare una SCIA per ripristino.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.